房地產市場：療愈期還是新常態？

　　過去五年，中國的房地產市場經歷了有商品房市場以來最劇烈的調整，國家統計局的數據顯示，房地產開發投資從2021年的13.76萬億元（人民幣．下同）下降到2024年的10.02萬億元，降幅達27%，商品住宅銷售面積也從2021年的14.1億平米下降到8.14億平米，降幅達42.23%，而房地產開發企業從業人數在2020到2023年間減少了74.41萬人。房地產市場的巨震嚴重拖累了中國經濟的發展，疫情過後至今，受三道紅線政策疊加疫情及複雜外部環境的影響，不管是房地產從業者、投資者、消費者還是政府都在持續極限拉扯當中，當市場不斷走低，局面深陷迷霧之中時，我們不由得要思考，當前的處境是房地產政策及疫情過後的療愈期還是已經迎來了新常態？

　　中國的房地產市場在過去二十多年的發展中絕大部分的時間是處於高壓鍋狀態，政府通過政策作為加壓閥來控制鍋內的壓力，但由於沉澱在鍋中的資金過於龐大，且四處漏風的鍋仍讓壓力能從不同渠道釋放出來，因此雖然歷屆政府都意識到中國經濟應該擺脫對房地產的過度依賴並試圖給高壓鍋洩壓，但在維持既有經濟表面繁榮和陣痛式經濟結構調整的兩方選擇中，過往政府都做出了明顯更為安全的選擇。

　　本輪房地產的深度調整始於2020年8月出台的三道紅線政策，該政策的出台旨在限制房企的債務增長，防範房地產行業的金融風險，我們可以把「三道紅線」理解為中國政府主動發起的一個定向的金融危機。政策出台其背後原因是2016年全國限購及打擊P2P及影子銀行之後，房企轉而把預售作為了新的融資渠道，這種方式不受監管，因此野蠻生長愈演愈烈，國家統計局的數據顯示，商品住宅預售面積從2015年的3.86億平米上升到2020年的8.9億平米。同時，中國民營企業是在海外借入美元債務最大的經濟部門，2020年以後美元面臨加息周期讓中國經濟決策者可以非常清晰的預測中國房地產開發商面臨的外部償債壓力，房地產部門的美元債務壓力可能成為美元加息周期引爆中國金融體系的一顆定時炸彈，而房地產開發企業在中國國內最直接聯動的是中小銀行、地方銀行、區域性銀行，因此在2020年，考慮到到房地產的整個的槓桿和泡沫的狀況已經不可持續，中央政府主動發起了「三條紅線」。

　　至今，政策出台已經五年，房地產開發投資同比增速從2021年初的超過30%到2022年4月進入負增長空間，直至今年6月下調至-11.2%，房地產市場及開發企業已經從過去依賴高槓桿、高周轉的規模擴張模式，轉向以質量提升、結構優化和風險緩釋為核心的可持續發展軌道，由此我們可以判斷，即當前中國房地產市場已進入深度調整後的新常態階段，這種新常態可以從以下幾個方面得到充分顯現：

一、政策邏輯根本性轉變：從刺激增長到系統重構

　　2025 年中央政治局會議明確提出　「嚴控增量、優化存量、提高質量」　的戰略方向，標誌著政策重心從短期刺激轉向中長期結構性改革。2025年的兩會政府工作報告首次將「好房子」寫入政策文件，推動行業從「有沒有」轉向「好不好」。同時，房產稅試點擴圍和土地財政轉型（如專項債支持城市更新），正在重塑地方政府的收入結構。

二、市場格局顛覆性調整：從全面普漲到結構性分化

　　核心城市與非核心城市市場分化明顯：中指研究院的數據顯示，從2020年8月至2025年7月，一線城市二手房房價雖有波動，但仍保持穩定，四個一線城市同期價格平均上漲8.7%，顯示核心城市房價依然較為堅挺，而同期36個二線城市二手房的價格則平均下降13.8%。價格的分化源於人口、產業向核心城市集中的長期趨勢。

　　供需關係逆轉與庫存結構性矛盾：國家統計局的數據顯示，當前全國商品房待售面積達7.65億平方米，但核心城市庫存同比下降10%以上，而非核心城市去化周期超30個月。這種「局部過剩與局部短缺並存」的格局，要求房企從「鋪攤子」轉向「精耕細作」，通過品質差異化搶佔市場。

三、企業戰略全面轉型：從規模擴張到質量優先

　　克爾瑞的數據顯示，2025 年房企債務到期攀升至5257億元，使得房企化債迫在眉睫。頭部房企加速剝離非核心資產，專注住宅開發與物業服務，這種「斷臂求生」策略，推動行業從「重資產依賴」轉向「輕重並舉」。

　　此外，開發項目的產品力與服務力成為競爭焦點。消費者對期房交付風險的擔憂倒逼房企提升產品品質。數據顯示，2025年上半年精裝修交付項目佔比從2020年的30%提升至55%，萬科、保利等企業通過綠色建築認證（LEED、BREEAM）和智能家居覆蓋率80%以上的硬性標準，構建差異化競爭力。

四、需求結構深刻變遷：從投資投機到居住屬性回歸

　　消費群體代際更迭：全球首次購房者平均年齡均呈現顯著上升趨勢，2023年美國首次購房者平均年齡從1991年的28歲升至2023年的36歲，而中國的代際更迭現象更為明顯，非官方數據顯示，80後平均購房年齡為28歲，90後為30歲，而00後預計將超過33歲。這種變化需要房地產開發企業關注代際消費者的不同需求，對產品進行相應迭代。

　　需求層級加速分化：在核心城市，改善型需求佔比超60%，消費者願意為優質教育、醫療資源支付15%-20%溢價；而非核心城市剛需佔主導。這種分化要求房企實施更加精準的產品策略。

六、行業生態持續優化：從野蠻生長到有序競爭

　　市場集中度快速提升：國家統計局的數據顯示，頭部房企市佔率從2020年的35%提升至2025年的55%，這種整合不僅優化資源配置，更通過標準化管理降低行業整體風險。

　　新商業模式湧現：租賃市場快速崛起，2025年保障性租賃住房開工量達200萬套，佔住宅新開工面積的30%。長租公寓作為新業態其頭部企業的業績亮眼，為市場帶來了積極的預期。其中，龍湖冠寓通過「輕重資產結合」模式，　2024年租金收入達26.5億元，為集團貢獻了穩定的現金流和可觀的利潤。此外，「以舊換新」「房票制度」　等創新政策（如杭州城中村改造貨幣化），正在打通存量與增量市場的流通渠道。

結論：當前房地產市場的新常態具有不可逆性、結構性、長期性三大特徵：

　　高槓桿、高周轉模式已被證偽，政策端「穩樓市」而非「救樓市」的基調明確；核心城市與非核心區域、商品房與保障房、新房與二手房的分化將長期存在；市場出清周期預計將持續3-5年，房企需適應「低增長、低利潤、低風險」的新生態。未來行業的競爭力將取決於產品力、運營力、現金流管理能力三大核心要素。企業需摒棄「規模崇拜」，構建「開發-運營-服務」的全價值鏈能力。而從政策層面則需進一步完善房產稅立法、優化土地供應結構，並通過　REITs 等工具盤活存量資產，最終實現「市場+保障」雙軌制住房體系的成熟運行。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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