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內房 | FOCUS | 現房銷售佔比續升,開工VS竣工指標藏暗湧

16/06/2025

  國務院常務會議上周五(13日)要求,「更大力度推動房地產市場止跌回穩」,同日四大一線城市之一的廣州宣布全面取消限購、限售、限價等。兩大動作邏輯,獲周一(16日)公布的5月地產價格、銷售數據佐證。多個指標顯示,房地產「灰犀牛」風險仍待精準拆彈。

 

5月新建商品住宅價量齊跌

 

  國家統計局揭盅5月重磅數據,社會消費品零售在「以舊換新/國補」政策加持下,按年增速錄6.4%的2023年底以來最高,不過,樓市氣氛依舊乏善可陳,首5月商品住宅銷售額跌幅續擴大至2.8%(5月單月跌6.8%);70大中城市新建商品住宅價格,5月按月從持平轉跌0.2%,為7個月最差表現。

 

內房 | FOCUS | 現房銷售佔比續升,新開工指標閃紅燈

首5月商品住宅銷售額跌幅續擴大至2.8%。(AP)

 

  價量齊跌,跟5月住戶新增中長期貸款(主要為房貸)僅增746億元相互印證,背後無疑是價格預期。瑞銀旗下UBS Evidence Lab較早時的調查顯示,各地購房意願普遍降溫,42%的受訪者預計未來12個月房價將進一步下跌。

 

新開工VS竣工,資金壓力顯

 

  更多的不祥之兆來自現房銷售佔比持續攀升,以及商品住宅新開工面積與竣工面积差距持續收窄。

 

內房 | FOCUS | 現房銷售佔比續升,新開工指標閃紅燈

商品住宅新開工面積與竣工面積的差距持續收窄,資金壓力或集中爆發。(AP)

 

  先看前者,盡管商品住宅銷售額持續負增長,但現房銷售實際保持兩位數增長,首4月佔整體商品住宅銷售的比例近27%,較2024年續升逾5個百分點,遠超2019年時15%的歷史低點。與此同時,商品住宅新開工面積,從2019年時高達竣工面積的近2.5倍,收窄至約1.2倍。

 

  兩大趨勢恐意味,開發商過往借超額開工、出售期房、回籠現金,此「低成本、高周轉」模式愈來愈難以為繼。一旦新開工期房的承接愈來愈少,前期疊加的開工項目的竣工壓力、資金壓力或集中爆發。

 

更大力度推動房市止跌回穩

 

    鑑於此,不難理解繼去年9月中央政治局會議,首提「促進房地產市場止跌回穩」後,最新國常會再要求,「更大力度推動房市止跌回穩」,以及廣州率先放開一線城市限購限價。

 

內房 | FOCUS | 現房銷售佔比續升,新開工指標閃紅燈

政府或需通過城市更新、財政支持、馳援房企等組合拳,推動存量去庫存和打通置換鏈條。(AP)

 

  有何具體措施?鑑於內地首套房按揭利率已降至3%的歷史最低水平,而整體市場呈現「剛需型拋壓擴大、改善型需求收縮」狀態,政府或需通過城市更新、財政支持、馳援房企等組合拳,推動存量去庫存和打通置換鏈條,並提振收入和就業的信心。

撰文:金子安

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