【FOCUS】負資產宗數飆升　樓市入市良機？

　　全球最臭名昭著的「高樓價」城市齊傳出壞消息－－香港上季負資產住宅宗數飆升21倍；三藩市樓價按年錄自2012年以來最大跌幅；悉尼樓價中位數1月跌穿百萬澳元。眼見一眾香江地產佬紛紛振臂高呼樓市否極泰來、價格大升在即，眼下到底是否入市良機？

業界紛預期港樓全年反彈

　　壓死駱駝，只需一根稻草？本港樓價經歷去年首三季的下跌8.5%，令533宗住宅負資產浮出水面；隨後第四季再跌7.7%，驟然激起規模超金融海嘯的負資產巨浪，按季飆升近22倍錄12164宗，錄2005年第一季以來最高。

　　但面對自2003年SARS爆發以來的最長跌浪(截至去年底連跌7個月)，突然井噴的1月成交量令業界斷言「小陽春」提前到來，紛紛預期港樓全年反彈5%至10%，甚至押注中原指數將升穿191.34紀錄高點，是耶，非耶？

高才生力軍　VS　離職退學　

　　先看被業界寄予樓市生力軍厚望的港府「高端人才通行證」等計劃，目標每年吸納3.5萬人，線上申請平台自12月28日推出後，首兩周接獲5800個申請，而年薪250萬元或以上的超過800人，可謂反應踴躍。

　　但另一邊廂，去年八大教員離職率7.4%(361人)創25年新高，資助學位(學士學位、副學位及研究院課程)退學率3.2%(2711人)同錄20年新高。

　　此外，據政府統計處上月公布，內地來港定居未足7年人士佔居港人口比例，已由2016年的2.4%降至2021年的1.9%，而2021年13.48萬人更較2011年的17.13萬人減少逾3.6萬。

「幻想中的財富」齊褪色

　　再放眼全球，跟香港一樣位列全球最難負擔樓價前十的三藩市，Case-Shiller樓價指數顯示11月錄按年跌近1.6%，結束自2019年10月以來升勢，從去年5月歷史高位累計回吐近12%；而全美20大城市整體房價指數錄連跌5個月，為2012年以來最長跌浪。至於同樣以貴出名的悉尼，住宅中位數1月正式跌穿百萬澳元，過去一年累計跌幅13.8%。

　　以上種種，都印證「黑天鵝之父」Nassim Nicholas Taleb周一的最新觀點，近零利率時代引發的房地產、加密貨幣等一系列巨大的資產泡沫，「歡樂時光已結束」，預期「幻想中的財富」規模高逾5000億美元。另據彭博統計，全球房地產市場陷入困境的債務近1750億美元。

　　最新的證據包括，繼黑石旗下房地產基金限制贖回後，喜達屋(Starwood)、KKR旗下的房地產基金同加入限制提款。有何　啟示？

　　相比加入負債一族，手中現金的價值或遠比想像的還要珍貴。

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