【回顧展望－內房重建】內房置諸死地而後生，銷售能力成決勝關鍵

 　　房地產行業為內地經濟的中流砥柱，內地政府發布三條紅線標準規管後，整個房地產行業的多項陋弊如照妖鏡一樣湧現，恒大(03333)債務危機爆發牽連出內房的資金鏈問顯。2022年各項問題繼續發酵，但環球市況轉弱，內地政府為保經濟，對解決房地產問顯取態明顯有變，內房股亦開始扭轉歷時近兩年的跌勢。

恒大商討重組，內房集體停牌

　　新年開始，恒大危機繼續主導市場情緒，1月底開始有報道指「國家隊」即將介入恒大重組計劃，有傳其中一大舉措為將恒大「拆骨」，即強制出售同系恒大物業(06666)以及恒大汽車(00708)，當時亦傳於3月會公布初步重組方案。同時，較大型房企開始併購個別出售房企資產，恒大亦出售不少發展中項目套現償債，配合中央有意以「市場化」方式解決問題。

內地政府為保經濟，對解決房地產問顯取態明顯有變。(Shutterstock圖片)

　　隨後於3月，恒大重組方案未有出現，但於3月18日舉行了首次債權人會議，標誌恒大正式開展商討重組，同系3股亦開始停牌，恒大汽車3月底短暫復牌兩日後，3股停牌至今。

　　內房債務問題嚴峻，賬目混亂加上疫情影響，為個別內房股作會計審計的核數師樓未能限期前完成審計並刊發年度業績，會計師公會與聯交所商談延期不果後，未能如期3月底前公布業績的內房股便於3月31日起停牌，最終包括恒大系3股在內，有15隻內房及物管相關股份需要停牌，其餘包括世茂(00813)、佳兆業(01638)、花樣年(01777)、融創(01918)及奧園(03883)等等，至今15隻只有榮萬家(02146)復牌。

村鎮銀行事件與停供爛尾樓揭資金鏈危機

　　上半年內房危機持續困擾股市，內地資金鏈斷裂危機帶來更嚴重影響。4月開始河南4間村鎮銀行同時關閉用戶線前提款及轉賑功能。事件持續發酵，5月開始有未能提款用戶上街抗議要求銀行歸還存款，事件更惡化成有上街用戶無端被發紅色健康碼被限制活動。事件持續擾攘，直至7月開始，河南銀保監局和河南金融監管局介入處理，7月中起開始對不同存款規模用戶墊付，至8月底才對最後的50萬元存款以上用戶墊付完畢。

　　儘管河南村鎮銀行事件並非直接與房地產行業有關，但經濟環境的惡劣程度亦不容忽視。6月30日江西景德鎮一個恒大樓盤的業主發表「強制停貸告知書」，指樓盤6月起二度停工，交付進度未如理想，將發起業主暫停供還按揭。隨後多地「爛尾樓」業主響應，紛紛發起斷供，消息令港股內房股及內銀股集體下挫，隨後多間內銀集體緊急澄清指涉及斷供的物業按揭只佔非常少數，惟內房板塊「一跌全跌」，整個7月內房股損傷慘重，按月藍籌股碧桂園(02007)跌37%，龍湖(00960)跌26%。

碧桂園7月份累積下跌37%。(經濟通HV2報價系統截圖)

三箭齊發全力保交樓

　　自爛尾樓業主發起斷供樓以來，房地產交付問題開始獲中央重視，此後房地產政策大多都圍繞「保交樓」。中央於8月製出金融「三支箭藍圖」，計劃由不同方面紓緩房企資金鏈壓力，同時射出「第一支箭」，即由銀行開展對房企加強信貸融資，數間民營房企獲選為「示範房企」作試點，包括龍湖、旭輝(00884)、碧桂園、新城(01030)等等。但受內地疫情封控影響，大市氣氛悲觀，對內房股利好作用有限。

　　隨後9至10月港股再受內地封控及外圍加息拖累，港股下跌期間，內房股被視為高風險資產跌勢比其他板塊強勁，碧桂園於11月1日更低見1元創下超過5年半新低。

金融16條刺激全線飆升

　　二十大過後的11月是內房股明確分水嶺，政策面漸趨寬鬆下，中央於11月初射出「第二支箭」，支持房企恢復並擴大發債融資。之後於11月14日，人民銀行及銀保監共同出台「金融16條」仔細列明各項支持房企發債措施，其中多次提及「保交樓」為融資的主要目的。伴隨11月11日內地宣布放寬隔離檢疫至「5+3」，多隻內房股股價兩日內裂口急升五成至超過一倍。

　　11月底中央加碼再射出「第三支箭」，容許中港上市涉房企業再融資，即可以抵押旗下物業等自有資產，最多可按五成，內房股受惠再進一步攀升。三箭發射期間，民企內房股發債等融資消息不絕於耳，但同時亦掀起配股潮，碧桂園、旭輝、雅居樂(03383)、龍湖等民企內房股配完一次又一次，而且都以折讓價格配售，每次都拖累股價大幅下挫。

銷售能力比拼龍湖佔優

　　展望內房後市，「三箭齊發」良好氣氛下，房企資金壓力驟減的確可解燃眉之急，預料民企內房股將繼續以發債及配股等方式集資，而個別配股消息亦會帶來板塊短線波動。但隨美國加息壓力逐步減輕，中國內地有更大空間在貨幣政策上鬆手，將有利整體內房股股價。與此同時，內房股集資壓力紓緩後，將開始面對銷售疲弱問題，內地人民買樓意欲低迷，故未來一年將是房企銷售能力「見真章」的時候。

　　龍湖身為「最穩健民企內房股」，銷售低迷環境下於2022年中期成功維持純利輕微增幅，對比其他純利大減的民營房企已有交代。未來半年可憧憬龍湖進一步釋放強勁銷售能力，而且配股次數相對較少，股價波動較少，周息率高於5厘亦較為有利。目前股價略高，建議21至22元水平為較值博水平，半年內有望挑戰30元水平。

龍湖集團日線圖股價走勢。(經濟通HV2報價系統截圖)

 撰文: 經濟通通訊社記者  戚朗軒

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