人行降外匯存準率內房借勢炒上 惟樓市仍低迷升勢恐難持續

06/09/2022

  中國人民銀行大幅下調金融機構外匯存款準備金率2個百分點撐人民幣匯價,股價低殘的內房股今日(6日)借勢炒高,其中碧桂園(02007)更飆近一成。內房炒高可能亦與市場憧憬人行減外匯存準率後或有機會降準有關,不過,8月內地樓市依然沒太大起色,而內房上半年業績亦一如市場預期般差劣,大行亦繼續看淡,內房升勢恐難持續。

 

(碧桂園網頁截圖)

 

市場憧憬人行稍後或降準 甚或有更多措施出台


  為穩定人民幣匯價,人行昨日(5日)宣布,自2022年9月15日起,下調金融機構外匯存款準備金率2個百分點,由現時8%下調至6%。這是今年以來人行第二次下調外匯存款準備金率,兩次合計下調3個百分點。今次外匯降準或有助紓緩人民幣貶值趨勢,減輕內房償還外債壓力,但其實放寬銀根應更能幫到內房,而外匯存準率與此似乎關係不大,可能市場相信人行減外匯存準率後就有機會降準,以有效控制人民幣貶值及經濟放緩速度。

 

  另外,今次減外匯存準率幅度較大,投資者或憧憬更多措施出台。然而,先不論人行會否減息需觀望外圍因素,包括美元強勢會否持續,以及美國聯儲局是否持續大幅加息,而要在經濟增長放緩及消費動力減弱下,透過降準「放水」間接刺激經濟,繼而帶動房地產市場,過程相信會較漫長。

 

貝殼研究院:8月二手房市場活躍度減弱 短期價格下跌壓力仍大

 

  內地樓市方面,受累過去兩個月爛尾樓停供潮蔓延,購房氣氛仍低迷。據貝殼研究院數據顯示,8月二手房市場活躍度較上月有所減弱,成交量環比下降,但同比連續第二個月增長,並且增幅擴大。8月貝殼50城二手房成交量指數為37,較上月回落3,50城中超七成城市二手房成交量環比下降,同比來看則較去年同期的35提高,為連續第二個月增長。貝殼研究院指,當前市場預期仍較弱,8月貝殼50城二手房景氣指數降至16,其中39城景氣度指數在景氣收縮區間,蘭州、哈爾濱、長春等城市二手房景氣指數在嚴重收縮區間,意味著短期價格下跌壓力仍大。

 

  另克而瑞地產早前發表研究報告稱,受極端高溫天氣、疫情多點散發等影響,8月中國房地產市場再度走弱;百強房企實現單月銷售操盤金額5190億元人民幣,較上月基本持平,同比則降低32.9%。此前披露上半年淨利潤創紀錄下降96%的碧桂園,其首席財務官伍碧君則表示,樓市尚未完全觸底,行業整合尚未結束。

 

內房交出逾13年來最差半年度業績 料首8月百強房企銷售跌46%

 

  此外,《彭博》統計了截至8月31日已披露上半年業績並有連續數據的136家中資房企,合計淨利潤為176億元人民幣,同比大幅下滑近87%,創下2008年下半年以來的最差半年度表現。

 

  中指研究院近日亦公布8月內地房地產數據預測,預計今年首8個月內地百強房企銷售額均值達477.6億元人民幣,按年跌46.2%,當中銷售額超千億的房企僅得10家,較去年同期減少14家,銷售超百億的房企有96家,較去年同期減少48家。當中融創中國(01918)8月實現合同銷售金額107.5億元人民幣,按年跌76.1%;碧桂園8月歸屬公司股東權益的合同銷售金額288.7億元人民幣,按年跌36.1%;合生創展(00754)首8月總合約銷售金額208.88億元人民幣,按年下降20.12%。

 

瑞銀:內房資產負債表收縮過快 花旗:政策只推動短期反彈
 

  踏入9月有多間大行就內房業績及銷售數據發表報告,其中瑞銀表示,內房股公布今年上半年業績後,投資者均關注相關企業的現金流多於盈利表現,而本港上市內房股所持現金平均按半年跌19%,其中民企內房更跌30%,經觀察其資產負債表主要項目(現金、負債、合同負債和應付帳款),可見相關股份的資產負債表收縮步伐過快。瑞銀偏好國企背景的內房及物管股,多於民企背景的,首選華潤置地(01109)、中海外(00688)、華潤萬象(01209)、保利物業(06049) 、綠城管理(09979)及貝殼(02423)。另行業關鍵在於合同銷售,因屬開發商最大的現金流,惟內地8月首100名物業開發商的合同銷售仍然疲軟,按月持平(按年下降33%)。


  花旗則指,中國房地產市場今年夏天經歷行業寒冬,8月份銷售額按年跌46%,市場情緒低迷,新項目推出市面進度亦相對緩慢,期內31家上市公司月度銷售額按月表現持平,按年比較則下跌46%,跌幅較7月份的42%擴大,只有中國金茂(00817)、潤地及龍湖(00960)等7家上市公司實現增長。花旗又指,預期支持政策可短期推動反彈,但長期仍取決於銷售前景復甦,相信第三季是重新評估政策是否見效的時機,將貝殼(02423)、潤地、越秀(00123)、龍湖、旭輝(00884)及綠城管理列為首選股。

 

摩通料短期更多內房配股集資    雅居樂合景泰富等高危

 

  另摩通指,投資者對中國開發商通過配股籌資的擔憂再度升溫,非出險民營房企為了增強流動性,通過配股籌資的意願更強。旭輝和碧桂園近期完成配售,預計短期內會有更多配股活動,但範圍可能不會非常廣泛,因市場氣氛疲弱,認購需求或不足,而較高風險進行配股的有新城發展(01030)、美的置業(03990)、遠洋(03377)、雅居樂(03383)、合景泰富(01813)和時代中國(01233)等。另對於流動性擔憂較少的防禦型公司不是沒有配售風險,因這麼做有助改善信貸指標,為拿地和併購提供更多空間。

 

  內房股今日普遍炒上,除碧桂園(02007)飆近一成外,萬科(02202)、龍湖及旭輝都升逾半成,物管股亦借勢大反彈,碧桂園服務(06098)升9.75%報15.08元,世茂服務(00873)飆15.96%報2.18元,融創服務(01516)升5.36%報2.36元。

 

 

 

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉

 

重溫《開市Good Morning》黃瑋傑詳盡分析,請按此

 

 

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