《港股偉論－黃偉豪》領展房託業務穩健，未來憧憬納入滬深港通

　　作為亞洲規模較大REITs之一的領展房產基金(00823)，投資和管理的房地產資產類型涵蓋零售物業、寫字樓、物流設施等，業務範圍不僅覆蓋香港本地，還拓展至中國內地以及澳洲、新加坡、英國等海外市場。截至2025年3月31日，領展一共擁有154項物業資產，總估值達到2260億元，多元化的資產布局使其具備較強的抗風險能力。

　　根據截至2025年3月31日止的2024/25年度業績，收益及物業收入淨額分別按年增長4.8%及5.5%，至142.23億元及106.19億元；可分派總額按年增長4.6%至70.25億元，年內每基金單位分派按年上升3.7%至272.34仙，顯示出良好的盈利能力和對投資者的回報能力。

　　物業組合表現方面，香港物業組合的收益及物業收入淨額分別按年上升1.5%及2.8%。2025年3月31日，香港零售物業組合租用率高達97.8%，期內簽訂超過600份新租約。不過，商戶平均每平方呎的每月租金為63.3元，相較上年度的64.4元輕微下跌；零售商戶銷售額按年下跌3.0%，續租租金調整率錄得負2.2%，反映出香港零售市場仍面臨一定挑戰。

　　至於中國內地物業組合，以人民幣計算的總收益及物業收入淨額分別按年上升29.7%及28.9%，主要得益於上海七寶領展廣場的全年貢獻，以及其他零售資產優化後的穩健表現，租用率保持在95.9%的高位。海外物業組合的收益及物業收入淨額則分別為17.81億元及12.03億元，按年增長2.2%及1.3%，其中澳洲商場出租率達99.0%，商戶銷售總額上升7.7%；新加坡的裕廊坊及Swing By@Thomson Plaza租用率及續租租金調整率分別錄得99.6%及17.8%，表現強勁。

　　與此同時，領展財務狀況穩健，負債比率維持在健康水平。其總負債比率由2024年3月31日的23.5%，降至2025年3月31日的23.1%，淨負債比率保持在21.5%的低水平。定息債務佔總負債的比例為66.9%，固定利率對沖比率較高，確保了融資成本在宏觀經濟環境動盪下的穩定性。截至2025年3月31日的年度，平均借貸成本由上年度的3.8%進一步降低至3.6%，債務到期年限平均為2.8年，債務到期日攤分於未來13年間，資本結構較為穩健。

　　領展一直堅持將100%可分派收入用於派發股息，長期高於港股監管規定的REITs收入分派最低標準90%。其股息收益率具有吸引力，遠高於美國國債收益率，為投資者提供了穩定的現金流回報。更值得留意的是，市場預期領展可能被納入滬港通/深港通，若實現，將吸引更多內地資金流入，提升其股票流動性和市場關注度，有望進一步推動估值上升。此外，隨著美國聯儲局貨幣政策轉向，市場利率下行，領展的融資借貸成本將降低，盈利能力有望改善，物業資產估值也可能上升。

　　綜合來看，領展基本因素穩健，以目前有約6.2厘的預期股息率來看，現水平仍然吸引，建議投資者可考慮分注吸納，作中長期部署。《胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁　黃偉豪》（本欄逢周四刊出）

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