《投資智慧－鄧聲興》香港商業物業市道陷寒冬

　　雖然本地經濟有初步改善，香港樓市總體仍偏淡。住宅方面，政府數據顯示，已完工但未售出的房屋數量較2018年增長了134%，而價格較2021年的峰值下跌了約四分之一。新加坡的中位房價去年已超過香港，而截至今年4月，本港樓市價格更從歷史高位下降近三成，令本土相關地產商負債率出現不同程度的上升。

　　英皇國際(00163)年報披露166億元銀行貸款逾期，面臨銀行要求立即償還的風險，其截至2025年3月底的現金及存款僅6.4億元，但對外借貸總額高達172.3億元，抵押資產佔總資產比例達83%。面對現時全球複雜的經濟政治環境，本港中小型發展商財務狀況日益緊張，其中許多普遍面臨現金流緊張，經常性收入難以覆蓋利息支出，需平均降息3.8個百分點才能實現現金流平衡。亦有地產代理消息指，近期獲多間發展商委託放售商業物業套現，其中一間更一併出售香港及澳門共十餘個物業，市值超過20億元，充分顯示多數地產商已受累樓市致經營愈發艱難。

　　相對而言，商業物業及寫字樓尤其慘淡。據高緯環球的數據，香港各地優質寫字樓租金較2019年的峰值下跌了近四成，政府數據顯示空置率創下16%的歷史新高。有報道指出，恒基(00012)旗下中環明星新寫字樓的租戶僅佔其可出租面積的六成左右，而其附近的在建的長江集團中心二期3月的租用率更低至10%左右。租金大幅下跌及高空置率，充分展現現時本港商業寫字樓的需求萎靡。

　　此外，由恒興業集團趙善簪家族及相關人士所持有的中環皇后大道中9號10樓全層總部，新近獲鷹君(00041)主席及董事總經理羅嘉瑞等相關人士以2.18億元買入，平均呎價15809元。對比曾創全港甲廈呎價最高紀錄、永倫集團2018年在寫字樓市道高峰時以約61844元呎價購入皇后大道中9號34樓全層，是次成交呎價較7年前高位大幅回落74.4%。

　　現時全球經濟政治局勢不穩定，經濟較為疲軟，許多跨國公司在縮減規模，同時內地企業入駐香港的速度亦受累預算限制而弱於預期，連同「港人北上」導致本港商場及食肆遇冷，都會令商業物業受到壓力。總體來看，本港樓市，特別是商業物業及寫字樓的現狀，仍未可太樂觀，料短期內較難實現較大提升，相信政府在新一份《施政報告》要加強針對刺激樓市。《香港股票分析師協會主席、意博資本亞洲有限公司執行合夥人　鄧聲興》

*筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份。
　
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