加息發展商難免疫 轉吼領展

　　領展(00823)可謂收租股(包括REIT)的皇者，今年繼續保持一直的派息增長，加上具特色的物業組合，為地產股換馬的選擇。

領展(00823)上年度零售物業組合續租租金增長23.8%，未有受整體零售市道拖累 (資料圖片)

港按息趨升將推高負擔比率 料拖累發展商賣樓表現

　　摩根士丹利(大摩)昨日(7日)發表報告，指近期港元轉弱，香港銀行同業拆息(Hibor)與倫敦銀行同業拆息(Libor)有息差收窄風險，估計本港按息未來一年半將由現時1.8%逐漸上升，今年底見3%，明年底更將見4%。

　　本港供樓負擔比率今年第一季見66.1%，較去年第四季的63.9%上升2個百分點。再創自1999年後18年新高，負擔比率由去年第二季回彈，由55%起計，九個月間急漲超過10個百分點。

　　事實上，按揭負擔比率現時已屆多年高位，雖然仍比1997年的93%仍有距離，但目前香港還未開始加息，未來息口大有上升空間。美國已進入加息周期，一旦本地利率上升，負擔比率會進一步抽高，以加息2至3厘計，負擔比率會升至約80%。

　　息口未來向上是不爭的事實，只是時間、快與慢的問題，除非工資增長高於樓價增幅，否則要按揭負擔回落，唯一途徑就是樓價調整，一旦本港正式加息(不一定是P調高，也可以以Hibor穩步上揚的形態出現，但目前P按實際按息與H按鎖息上限只為2.25厘，因此實際按息若顯著升見3厘甚至更高，前提便是P也要調高)，當市場醒覺香港原來已進入加息周期，目前瘋狂的入市氣氛勢必轉冷，發展商再像近日快速去貨的光景便無法維持，對於地產股而言，住宅發展商所受的影響，比純收租股料較大。

「變身」經營模式成功帶動租收 增長勢頭穩

　　其中領展可謂收租股(包括REIT)的皇者，領展昨公布全年業績，每單位可分派收入總額為49.92億元，按年升9.3%；派息亦「靚仔」，繼續保持過去十年一直的無間斷派息增長(見表)，末期息116.66仙增幅為8.8%。

　　集團去年領展的零售及停車場租金維持穩固的增長步伐。收益總額增加4.4%至86.81億港元，包括零售物業租金收入63.52億港元，升4.2%、停車場租金收入19.4億港元，升5%。另外，集團表示，去年商舖零售租金升3.3%，街市升10.9%。

　　領展在截至今年3月底之年度，零售物業組合續租租金增長23.8%，證明其議價能力強，在早前全港整體零售行業低迷的環境下，其組合顯然未有受拖累。

出售物業套現拓商廈 為資金增值

　　時移世易，今日的領展已非只經營屋邨商場，更涉足商廈發展市場。領展指將檢視不同市場所潛在的機遇，並集中投資於香港及內地一線城市核心商業中心區具長遠增長潛力的大眾市場零售物業以及優質甲級辦公室。

　　於2016年5月，集團完成出售九項物業，總代價為36.52億元，於2017年2月出售另外五項物業，總代價為36.36億元。集團在過去財年出售投資物業之收益13.87億元。

廿天線可支持  60元邊收集

　　截止今午，領展往績息率3.6厘，與本港地產股板塊水平接近，但若以收息股身份與其他高息股如香港電訊(06823)(6厘)、港燈(02638)(5.6厘)，及工行(01398)(5厘)等比較仍有距離，但領展有派息增長搭救，仍可取。從圖表看，相信領展若回落廿天線亦可見支持，投資者博除息前再上，可於60元邊收集。

撰文: 羅駿豪

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