洪灝專訪 | 傳統行業弱樓價未反映，大拐點當頭香港須轉型

　　政府統計處最新公布的本港11月零售業總銷貨額按年跌7.3%，遠遜市場預期，且是連續9個月負增長；與之相對的，是周遭的「菜鳥」自提點門庭若市。思睿駐香港首席經濟學家洪灝表示，香港面臨的是大級別的周期拐點，香港的傳統生意不再是「獨此一家」，地產業、零售業乃至金融業目前遇到的狀況，房價都並未真正反映，而政府亦恐未意料到。

洪灝認為，本港地產業、零售業乃至金融業目前遇到的狀況，房價都並未真正反映。

香港的房租、地租太貴

　
　　放假時外遊，平日裏淘寶——已經成了愈來愈多港人追求「性價比」的生活方式。洪灝直言，淘寶衝擊巨大，香港市面上很多店舖不停易主，很多都不能夠堅持經營超過兩年，「飲食業、餐飲業，甚至一些大品牌都撐不住」，就連過往內地遊客的購物熱點海港城，人流也少了很多，「以前進那些店還要排隊，現在空空如也」。他說，很多港人因為日圓匯率吸引而轉至日本購買奢侈品，而很多內地遊客來港亦是不過夜的一日遊，甚至「特種兵式旅遊（窮遊）」。

　　他續指，唯一的解釋可能是香港的房租、地租太貴，導致商舖不能夠產生足夠的利潤。而如果未來的通脹超預期，美國聯儲局不能夠如期快速地降息，「你覺得我們這邊的房價應該是多少？絕對不可能是現在這樣的」。

大拐點在頭，不同過往大趨勢小調節

　
　　有數據指去年普通話拼音買家斥資1300億元買港樓，涉逾1.1萬伙，雙雙破紀錄，是否意味內地資金流入港樓？洪灝反問，為甚麼是內地居民在買香港1000萬或1500萬元以上的豪宅，香港居民沒有買？「我覺得是一個更耐人尋味的問題」。

　　他指，以往香港的經濟發展模式是靠房地產、搞金融，現在因為房地產不景氣，要找一個新行業去代替房地產的位置其實挺難。香港1998年、2001年、2008年都曾遇到「挺慘」的情況，但那只是屬於向上大趨勢裏的小周期調節，而眼下面對的是大級別的周期拐點。

　　「並不是說著眼振興旅遊業是錯了，而是說更大的拖累是房地產和金融⋯⋯所以我們需要一個轉型。」

本港的房地產行業現正經歷不景氣，經濟發展須另覓出路。(Shutterstock)

文化輸出＋高科技研發＋拓加密貨幣交易

　
　　如何轉型？洪灝提出兩個思路，第一是香港文化輸出。他指，中環街市、石板街等老香港的歷史遺跡，都保存得非常好，同時《九龍城寨》、《破地獄》等港產電影叫好又叫座，亦顯示了香港的文化底蘊，「有很多東西可以挖掘的」。

　　第二是發展高科技研發，例如人形機器人、區塊鏈、生物科技等領域。他指，香港本就有人形機器人的基礎，例如大疆（由香港科技大學畢業生在讀研究生時創辦）本來就有製造機器人的基因；香港作為離岸金融中心，可以做加密貨幣、加密資產的交易，連同區塊鏈技術，可衍生很多機會；還可利用AI程序進行病毒基因配對，快速尋找更好的治療方案等。

　　他強調，房地產等行業已是落日餘暉，而另外一些行業在冉冉升起，「如果我們都不去捕抓，長期看肯定是不行的」。

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