《談國論企－黎偉成》商品住宅續放慢開發去庫存漸穩

　　中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2025年1-9月份同比即使持續下降，但比開發投資新開工和房地產開發企業到位資金跌幅明顯收窄，而待售商品房的升幅亦不斷收窄，屬樓市「去庫存」力求供需趨平衡的良性調整。唯是房企的國內貸款期內復緩跌止住於之前的三連升，顯市場仍見審慎。國務院近半年發行的地方政府專項債券，有適用於「土地儲備和收購存量商品房」政策性措施，可逐步化解樓市危機。

*新建商品房銷售減幅低於開發促供求趨平衡*

　　來自中國國家統計局所發布數據顯示，商品住宅房的供與求關係有日趨平衡和漸次改善走向。最惹人注目的，當然是（甲）市場需求，有不斷回穩趨勢。特別是新建商品房銷售的減少幅度和速度皆見緩和下來，包括(I)所涉銷售面積於2025年1-9月累計5.5063億平方米，同比減少5.6%，和銷售額5.5329萬億元的減幅為7.6%，減幅只是略為高於上半年，而兩者的跌幅大致相去不遠，即：銷售面積基本減5%和銷售額則大致下跌7%左右，未有進一步擴大和基本處於相對穩定之況。

　　即使商品住宅房的銷售持續下跌，但須再看（乙）市場的供應，收縮情況比需求方面的跌幅更甚，特別是房地產開發企業的到位資金不斷減少，跌幅相對於銷售所跌的幅度要大，但比新開發的減幅為少，便可在一定程度意味房地產市場的供與求會逐步拉近使開發企業對樓市漸建信心：

　　在供應方面，先看商品住宅房市場的「去庫存」情況不錯，使供求關係有望漸趨平衡：（一）全國商品住宅房的開發投資於2025年1-9月份累計5.2萬億元，同比減少12.9%，較1-8月份所減11.9%多減整整1個百分點，相對於新建商品房銷售額於前三季度即同期所減的7.6%多減5.6個百分點，房地產開發商減投幅度明顯大於銷售，有助縮窄多時供過於求的關係，市場有望穩步平衡。

*住宅開發投資減幅續擴使新開工面積大跌*

　　正正因為新開發持續強化減慢投資的力度，故（三）商品住宅的多個與供應有關的項目，亦同告減縮：(1)新開工面積亦同步大幅回落，於2025年的1-9月份累計3.3273億平方米，同比減少18.3%，使(2)施工總面積於前9個月達45.21億平方米同比減9.7%，皆不斷擴大跌幅，有望緩和供應和消化庫存。

　　此使（四）竣工面積期內亦相應大幅減少：於2025年1-9月份累計2.2228億平方米，同比減少17.1%，比1-6月份所減18.5%少減1.4個百分點，仍屬十分大幅度的縮減。

　　和（五）商品住宅的待售面積於2025年1-9月份累計3.9937億平方米同比增長5.8%，比新建商品房銷售額期內所減的7.6%為低1.8個百分點，亦有助樓市持續有序轉穩。

*竣工面積大減而待售面積增幅則不斷收窄*

　　最惹人注目的，是具預示性的（一）房地產開發企業的「到位資金」，於2025年1-9月份累計7.2299萬億元同比減少8.4%，堪稱於1-7月份6.4318萬億元的減幅8%基本持平，而比新建商品房銷售額跌幅為高，而到位資金於2024年全年10.766萬億元則大減17%減幅。其中：(1)個人按揭貸款於2025年1-9月份達9884億元同比減少10.6%，與1-8月份所減的10.5%持平，又而2024年全年則大幅減少27.9%，足見今年之況有步穩傾向；而(2)定金及預收款期內為2.1138萬億元同比減少10.3%，略低於1-8月所減的10.5%，亦顯情況轉穩。

*房地產開發商到位資金基本保持穩態*

　　和(3)房地產開發商的自籌資金為2.6111萬億元，同比減少8.3%，相對於2024年全年3.7萬億元所減11.6%收窄3.1個百分點，顯示潛在新開發投資續減，算不錯。

　　至於(4)房地產開發企業的到位資金中的「國內貸款」，於2025年1-9月份累計1.1294萬億元同比減少1.4%，結束1-8月份升0.2%、1-7月份增0.1%和1-6月增0.6%的三連升，跌幅低於1-5月達的1.7%，意味以商業銀行業為主的金融機構對商品住宅房的開發投資，作出相對溫和的支持。

*國房指數處93意味樓市有望進一步改善*

　　總結而言：「房地產開發景氣指數」（國房指數）於2025年9月份為92.75，結束1-8月份皆高於93之況（見表），但相對於8月份的93.05相去不遠，更高於2024年12月的92.24水平。此點意味後市會逐步向好。

　　要注意，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平2024年12月11日至12日的中央經濟工作會議，發表重要講話，在提出要實施更加積極有為的宏觀政策時，其中重點為要「穩住樓市股市」，而此二市能夠穩住陣腳甚至穩步走俏，所產生的適當適度良性財富效應，工商各業和居民當會逐步有序強化投資和消費開支，對擴大國內需求和經濟穩中有進發展有重大和正面的支持和貢獻。中國經濟值得俏看。

*穩樓市股市會產生財富效應利經濟發展*

　　我之見為：(I)穩樓市和股市，肯定會產生良性的財富效應，有利於國民經濟發展。更要牢記的是：商品住宅房泡沫爆破的沉重教訓，今後要避之哉。(III)商品房樓市曾經有一段頗長時間炒賣風氣，其中最大問題是房地產開發商缺乏周詳合理計劃和部署開發投資，令市場供過於求，樓價由反覆闖高後長期回調，遂打擊置業者的信心，使若干城市和地方建成的住宅區幾乎無人問津，出現漫長的下行整固：房地產開發企業不得不持續減少新開發投資，減緩市場新的建設和供應，以夠消化多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存」，至今開始邁向供與求逐步合理關係之境，代價重大。《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
 

　
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