《投資智慧－鄧聲興》香港房地產市場結構性困境與出路探討

　　香港房地產市場正經歷深刻的結構性轉型，住宅市場與商業地產呈現明顯分化趨勢。根據近期市場專家的深入分析，住宅市場雖已初步顯現企穩跡象，但商業地產領域正面臨嚴峻挑戰，這種雙軌發展模式值得市場高度關注。

　　目前住宅市場的跌勢開始減緩，但購買主力已發生根本性轉變。本地需求因經濟因素持續疲軟，內地投資者已成為市場主要支撐力量。儘管如此，市場仍面臨庫存高企和供應過剩的結構性問題，需要較長時間才能完全消化。商業房地產市場的情況更令人憂慮。業內專家指出，該領域存在嚴重的結構性問題和潛在風險，不可能在短期內解決。科技發展導致辦公空間需求持續減少，加上內地經濟放緩的連帶影響，使得商業地產需求出現結構性減弱。目前銀行與政府都傾向讓市場自行調節，但這種策略與實際情況存在明顯落差。金融機構方面，雖然表明不會主動追收貸款，希望通過時間換取空間，但這種做法效果有限。實際情況是資產價值持續下跌，資不抵債問題日益突出。現行策略試圖通過維持估值來避免承認損失，但這種拖延戰術只是在延長市場的痛苦期。

　　更值得關注的是，當前政策實際上可能阻礙市場自然調節機制。歷史經驗表明，市場低迷時期，往往會吸引價值投資者進場。然而，現時收益率與融資成本出現倒掛，資本回報率僅2至3厘，但借貸成本卻高達6至7厘，這種不合理現象使得潛在投資者望而卻步。其實，政府可考慮借鑑國際經驗，成立專門的資產管理公司處理不良資產。這種方案可以爭取時間等待市場回暖，待收益率回升後，再將資產證券化或打包出售，從而幫助銀行體系恢復放貸能力。不過，業界對這建議存在意見分歧，部分市場參與者主張減少干預。

　　數據顯示，香港商業房地產整體空置率已攀升至約15%，核心商業區也達到12%，這些數字反映出市場面臨的嚴峻挑戰。政府目前處於政策兩難境地：要麼積極介入處理結構性問題，要麼完全放手讓市場自行調整。現行的中間路線可能只會延長調整期。

　　最終而言，與其被動等待市場自動好轉，不如主動尋求結構性解決方案。如果政府在財金政策方面需要突破，可以考慮邀請專業機構提供顧問服務。採取積極措施面對問題，才是對香港經濟未來最負責任的態度，也有助於恢復市場信心和吸引長期投資者回流。《香港股票分析師協會主席、意博資本亞洲有限公司執行合夥人　鄧聲興》

*筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份。
　
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