領展中期每基金分派減6%股價急插逾半成，息率仍逾6厘可趁機吸？

　　領展房產基金(00823)今日中午公布截至今年9月底止中期業績，可分派總額按年跌5.6%至32.83億元，期內每基金單位分派亦減少5.9%至126.88仙；香港零售物業組合收益跌2.4%，租用率維持97.6%，續租租金調整率為負6.4%，內地物業組合續租租金調整率則為負16.4%，集團預期兩地續租租金調整率短期可能維持負增長。另外，據報領展擬斥資15億澳元收購澳洲三個購物中心，但集團稱尚未訂立具約束力協議。領展今早股價造好，午後卻轉跌逾半成低見38.52元，其分派收益率仍有約6.7厘，可否趁低吸納？
　
*中期可分派總額跌5.6%，每基金分派減5.9%至126.88仙*
　
　　領展公布，截至今年9月底止中期可分派總額為32.83億元，按年跌5.6%；期內每基金單位分派126.88港仙，按年減少5.9%。期內收益及物業收入淨額分別按年減少1.8%、減少3.4%至70.23億元、51.78億元，主要由於香港及中國內地的續租租金調整率為負數，反映宏觀環境及零售業受壓。
　
　　於9月底，投資物業組合的估值較3月底時下降1.4%至2173.15億元，主要由於香港和內地市場的市場租金下調，部分已被外幣兌港元升值抵銷。領展房託基金單位持有人應佔資產淨值減少3.3%至1583.09億元。每基金單位資產淨值減少3.3%至61.19元。另於9月底淨負債比率22.5%，較3月底21.5%上升1個百分點。
　
*中期香港物業組合收益跌2.4%，續租租金調整率負6.4%*
　
　　領展中期香港零售物業組合收益按年下降2.4%，而物業收入淨額按年下降3.7%，主要由於續租租金調整率為負數及較高的經營成本所致。香港零售物業組合維持97.6%的租用率，平均每月每平方呎租金為62.1元，較2025年3月31日錄得的每平方呎63.3元輕微下跌。續租租金調整率為負6.4%。商戶銷售額的按年跌幅則收窄至2.1%，而租金對銷售額比例維持於13%的可持續水平。零售部分，超級市場及食品類別錄得0.5%的溫和增長。但整體表現被一般零售的6%跌幅所影響。報告期內已簽訂逾345份新租約，續租率約為80%。
　
　　領展指，正在規劃及處於法定審批階段的項目之資本開支約為5.19億元。此外，進行中的資產提升項目涉及資本開支總額1.12億元，預期於2026年6月至11月之間完工。另外，於2022年8月，集團收購位於安達臣道的一幅指定作非辦公商業用途的土地。該地塊正發展為社區商業資產「領達廣場」，可建樓面面積達12936平方米。施工進展順利，主體混凝土結構已完工。預租活動已展開，項目預計於2026/2027財年如期完成。
　
　　停車場月租收入較去年下降0.6%而時租收入則增長1.8%。停車場每個泊車位每月收益按年上升0.1%至3386元。於2025年9月30日，停車場每個泊車位平均估值約為72.9萬元，下降0.7%。
　
*內地物業組合租用率95.9%，續租租金調整率負16.4%*
　
　　另期內中國內地零售物業組合租用率維持穩定，達95.9%。於2025/2026財年上半年，續租租金調整率錄得負16.4%，主要由於為北京中關村領展廣場及領展企業廣場的零售分部表現未如理想所致。撇除北京中關村領展廣場及領展企業廣場的零售分部，物業組合錄得續租租金調整率為正2.5%。於2025年9月30日，物流物業組合的平均租用率為96.6%。
　
　　至於國際業務，澳洲零售組合的續租租金調整率保持穩健，錄得16.3%，租用率亦維持在98.1%的健康水平；商戶銷售按年增加15.3%。新加坡物業組合的租用率高達99.8%，續租租金調整率錄得正12.9%。
　
*領展：香港及內地續租租金調整率短期或續錄負增長*
　
　　領展表示，鑑於預期香港和中國內地的續租租金調整率可能在短期內持續錄得負增長，並考慮到嚴格的成本優化舉措，包括因持續改善公司架構而產生的一些一次性費用，預計下半年的經營環境在觸底反彈之前會略有惡化。集團又指，儘管復甦的步伐可能較為溫和，但由於領展核心業務基本面強勁，對中長期前景仍充滿信心。市場趨穩、消費者信心回升，以及美國有望減息的跡象，將有助降低香港的融資成本，增強市場的信心。
　
　　領展董事會主席歐敦勤表示，香港零售物業組合錄負續租租金調整率，相關情況持續時間及復甦時間難以預測。香港及內地零售環境（特別是餐飲業）仍面對較大挑戰，下半年壓力預計持續。不過，市場已出現復甦的早期跡象，基本面正逐步向好，只是租金回報率的改善通常會有一定滯後。他強調，領展商場業務的基本面依然非常穩健，對租戶的吸引力從未減弱，現階段只是需要更多時間讓復甦全面反映。集團首席投資總監宋俊彥補充，領展商場租戶以超市及餐飲(F&B)為主，目前相關零售表現已「見底反彈」，部分類別甚至開始錄得輕微增長。而領展的業務屬典型的防守型資產，即使市場租金已現復甦勢頭，集團整體租金回報率轉正仍需多一點時間。
　
*擬收購澳洲三個購物中心，未訂具約束力協議*
　
　　另外，領展公布，注意到近期報道領展可能收購澳洲若干購物中心。領展已向作為Australian Prime Property FundRetail(APPFR)的責任實體Lendlease Real Estate Investments Limited遞交一份要約，擬由領展收購APPFR於澳洲若干購物中心的權益，包括Sunshine Plaza、Macarthur Square及Lakeside Joondalup。截至昨日（19日），領展房託尚未就收購所有或有關澳洲購物中心訂立具約束力協議。董事會不擬就任何媒體報道具體細節作出評論。
　
　　早前有報道指，領展已向Lendlease旗下規模達28億澳元的APPFR提出收購要約，打算斥資15億澳元（約76.6億港元）收購基金旗下3個商場各一半的股權，惟現階段暫未知道Lendlease會否接受要約。
　
*莫灝楠：地產市道差收息另有更佳選擇，領展暫不宜吸納*
　
　　南華金融集團副總監莫灝楠指，領展始終屬房託基金(REITs)，以可分派收入模式計數，在盈利90%都要拿出來分派下，不會倒退太多，問題是整間公司主要收租物業來自香港，部分來自內地，皆面對地產市場無論商場或寫字樓都不算好，香港就受制北上消費，寫字樓及車位佔用率亦愈來愈差，而內地地方很大，租金很便宜，選擇很多的情況下，租金收入不會很可觀。總之，對於地產市道不特別看好，當然領展的物業頗有競爭力，但當大環境差時寧願揀另一板塊，未必揀領展收息。
　
　　莫灝楠又指，雖然現時仍有通脹，但實體物業重要性相對之前減低，就算於澳洲、新加坡及其他地方都是如此，公司可能會有穩定的現金流，但難有吸引增長。至於有指買領展為博將來REITs也納入北水，令更多資金流入，惟若論息率高，很多不太受地產或消費周期影響的股份都有6至7厘息，可以揀的話無必要揀地產市場。總之，領展無論從行業及現時股價來看都不吸引，暫不會考慮吸納。
　
　　領展今日跌6.42%收報38.8元，連跌4日，累計跌幅8.23%，成交16.43億元。其他房託基金亦普遍向下，冠君產託(02778)跌0.44%報2.26元，泓富產業信託(00808)跌1.34%報1.47元，越秀房託(00405)跌1.1%報0.9元，置富產業信託(00778)跌0.79%報5.03元，惟招商局商託(01503)升0.79%報1.27元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社20日專訊》