《港股偉論－黃偉豪》商廈風險外溢困局難解，銀行心急如焚

　　香港資本市場似乎出現予股樓背馳格局。當前本港寫字樓市場深陷「空置攀升、價租雙跌、風險傳導」的惡性循環，不僅成為本港商業地產行業的核心痛點，更對住宅市場、金融穩定性等構成潛在衝擊。彭博引述知情人士報道，恒生(00011)正尋求出售規模至少10億美元(78億港元)的房地產抵押貸款組合，以清理香港商業房地產低迷時期累積的壞帳。據報該抵押貸款組合包括英皇國際(00163)及大鴻輝興業在內資產，目前交易仍處初步階段，細節可能會有所調整。

　　報道指出，在香港房地產市場持續低迷加劇了不良貸款問題下，恒生此舉可能預示香港各銀行將採取更積極主動應對措施。這其實是反映商廈市場相關風險已外溢，並向多個領域傳導，而且非一年半載便可以解決的問題。一方面，部分中小開發商因寫字樓長期滯銷、租金收入銳減陷入償債危機，為周轉不得不以「賤價出售住宅物業」，間接拉低整體樓價，形成「商業拖累住宅」的連鎖反應；另一方面，寫字樓作為重要抵押品，價格下跌導致抵押品價值縮水，開發商違約風險上升，若集中爆發恐推高銀行壞帳率，引發金融領域「骨牌效應」。事實是減息也救不到商廈。

　　寫字樓市場的低迷已進入「深度調整期」，核心指標全面承壓。其中空置與價租「雙殺」，整體寫字樓空置率突破15%，九龍灣等區域更是超20%，創歷史新高；甲級寫字樓租金、售價均回落至2010年水平，租值較2019年高峰期暴跌41%，市場預測今年將再跌5%。更值得注意的是，近期寫字樓成交看似回暖，實則是「低基數+業主被逼降價」的假象，業主受銀行催款等壓力，只能以「歷史低價」成交，這將進一步加劇價格出現螺旋式下跌。所以商業房地產是現時地產市場癥結所在，若不解決，可能進一步殃及池魚即住宅物業市場及整體經濟環境。

　　以前市旺的高峰期，有很多內地企業都來港租寫字樓開辦公室，租一層中環交易廣場或一層IFC，佔地兩萬方呎，但這些場面早經不復在，頂多可能是上環金鐘灣仔單幢甲廈的半層樓面。即使龍頭發展商如長實(01113)及恒地(00012)，旗下寫字樓項目表現直接反映後市，但公開資料顯示，長江集團中心一期出租率約75%，新落成長江集團中心二期出租率始終未達預期，The Henderson亦長時間停滯在80%水平，打破核心商業區「穩租」慣例。即便身處象徵傳統香港金融業地段，大發展商也難吸引足量租戶，反映市場需求萎縮，中小地產商面對的寫字樓壓力就更大。

　　針對當前困局，行業專家表達憂慮都可以理解，個別更加已明確警示，呼籲市場最好要摒棄「短期復甦」幻想。其中仲量聯行香港主席曾煥平強調，政府與銀行需正視開發商「無力還息、違約」等問題，謂香港曾兩次度過房地產大跌浪，及早面對現實比回避更有效，拖延只會加劇風險擴散。另德勤中國何國樑則指出，過去香港房地產通常兩三年可恢復，但本次困局特殊性強，復甦周期或遠超以往，市場需造好長期調整準備。同時有行業意見甚至提出建議，對資不抵債、無內部資金支持的小型地產商，何不索性允許其局部違約，在風險可控範圍內讓部分資產「有序出清」，以低價吸引白武士出手接盤，通過市場自身力量實現尋底，避免風險進一步累積。

　　展望未來，相信香港寫字樓市場頹勢短期難快速扭轉，需求端(如內地企業赴港擴張需求)短期內難恢復，供給端則仍有大量新項目入市，空置高企與價租下跌的趨勢或持續至明年。未來政策重點似乎會落在北部都會區的大興土木發展，以及次級商廈改建成大學宿舍等小修小改，金融服務業卻仍見外資基金「淨流出」，甲級寫字樓市場業主及投資者宜自救多福。至於銀行需理性控風險，但難在要避免「一刀切」收緊信貸，同時仍要為商業房地產的擔保埋單；市場則要接受「慢復甦」現實，通過優勝劣汰實現資源重配，才能逐步走出困局。《胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁　黃偉豪》（本欄逢周四刊出）
　
*筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份。
　　
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