新地全年盈利微升派息不變，大行意見分歧股價下跌，地產可以點揀？

　　新鴻基地產(00016)於昨日收市後公布業績，全年純利按年升1.2%至192.8億元，末期息維持2.8元，期內集團物業銷售溢利按年升5.6%，惟總租金收入跌2%。績後大行看法不一，花旗料其本財年盈利保持穩定，升目標價至105元，惟高盛指上財年下半年業績遜預期，並料本財年派息跌4%，削目標至96元。新地今早股價最多跌逾2%。值得留意，美國8月小非農就業數據疲弱，9月減息機會率近百分百，其他地產股普遍上升，哪隻比新地更值博？
　
*新地全年純利升1.2%息維持2.8元，物業銷售溢利升5.6%*
　
　　新地公布，截至2025年6月30日止全年純利192.77億元，按年升1.2%；每股基本盈利6.65元，派末期息2.8元，按年持平。期內收入797.21億元，按年升11.5%。全年可撥歸公司股東基礎溢利為218.55億元，按年升0.5%。每股基礎溢利為7.54元，按年升0.53%。
　
　　集團期內來自物業銷售的溢利為82.9億元，按年升5.6%。按所佔權益計算，年內錄得的合約銷售總額約466億元。連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，集團年內的總租金收入按年跌2%至244.61億元，淨租金收入按年跌3%至183.92億元。
　
*土地儲備約5740萬平方呎，內地合約銷售額約40億人幣*
　
　　截至2025年6月30日，按所佔樓面面積計算，新地在香港的土地儲備約有5740萬平方呎，當中約1330萬平方呎為發展中且可供出售的住宅。集團發展項目充裕，足夠未來6至7年的發展所需。餘下部分中，3770萬平方呎為多元化的已落成物業，其中絕大部分用作出租及長線投資。回顧年內，集團在香港的租賃業務連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，集團物業投資組合的總租金收入按年輕微下跌2%至175.31億元。
　
　　截至2025年6月30日，按所佔樓面面積計算，集團在內地的土地儲備合共約6530萬平方呎。土地儲備中，約4420萬平方呎為發展中物業，當中逾50%將發展為可供出售的優質住宅和寫字樓。餘下約2110萬平方呎為已落成物業，主要用作出租及長線投資，絕大部分是分布在一線和主要二線城市核心商業地段的地標綜合物業。回顧年內，按所佔權益計算，集團在內地錄得合約銷售額約40億元人民幣，銷售額主要來自合作發展項目蘇州湖濱四季第2期，以及廣州御華園和峻鑾的新一批住宅單位。回顧年內，連同所佔合營企業及聯營公司的收入，集團在內地收租物業組合的總租金收入按年下跌2%至57.13億元人民幣。
　
*計劃推啟德天璽．天及天璽．海兩項目第2期現樓單位*
　
　　在未來十個月，集團計劃在香港推售啟德天璽．天和天璽．海兩個項目第2期的現樓單位，其他預計推售的主要住宅項目包括西沙灣發展項目第2A期及第2B期、鄰近港鐵荃灣西站的項目，以及港鐵古洞站旁大型項目的第1期。
　
　　內地方面，集團計劃推售上海濱江凱旋門的尊貴別墅，以及蘇州湖濱四季、杭州國際金融中心和佛山瀧景等多個合作發展項目的新批次。
　
*花旗：料本財年盈利保持穩定，升目標價至105元*
　
　　花旗發表研究報告指，新地對物業市場展望略為樂觀。基於公司財務狀況穩健，負債比率15%，新地目前偏好香港住宅項目，反映有能力把握良好回報機會。新地2025財年銷售創5年新高，證明公司有能力在保持利潤增長同時，推動資產周轉。該行亦估算，樓價有溫和上升空間。
　
　　該行預計，新地2026財年盈利將保持穩定，因未入帳銷售額可觀，香港部分達300億元，利潤率達雙位數，以及內地部分80億元，利潤率約50%；投資物業樓面面積增長抵銷輕微的負數租值重估情況；預計不需進一步為資產減值。另新地維持每股派息3.75元，股息率4.1%，相比10年期香港政府債券收益率3.08%或10年期美國國債收益率4.2%仍具吸引力。基於經常性利潤穩健，資產流轉受惠於本港住宅市場回穩而好轉，維持公司「買入」評級。惟調低公司2026至27財年盈利預測2.9%至6.5%，以反映低利潤項目入帳，如啟德、西沙項目，及租金收入預測更趨保守。目標價則上調19%，由88.8元升至105元。
　
*高盛：上財年下半年業績遜預期，降目標價至96元*
　
　　高盛稱，新地2025財年下半年基本每股盈利、收入均遜預期，收入方面受制於物業發展入帳及其他非物業業務收入低於預期。EBITDA則符合預期，主要受惠於中國內地物業發展利潤優於預期。不過，由於淨利息支出及折舊攤銷高於預期，經營溢利遜於預期。另集團資產負債比率由2024年12月的17.8%下降至2025年6月的15.1%。管理層維持末期息及全年派息水平，派息率50%，高於該行預期的45%。管理層亦重申，全年派息率將維持在基本每股盈利50%水平。
　
　　基於考慮新地2025財年下半年盈利、管理層指引及最新入帳額後，該行將公司2026至28財年每股盈利預測分別下調14%、12%、2%；同期每股股息預測分別調整為下調4%、下調3%、上調3%。預計新地未來三年平均股息率約49%，而過去五年則約52%。惟受管理層派息率指引影響，預測新地2026財年每股股息按年跌4%，但預期於2027、28財年按年均回升4%。目標價調低8%，由104元降至96元，維持「買入」評級。
　
*滙豐研究：盈利前景改善，維持目標價112元*
　
　　滙豐研究表示，新地2025財年業績大致穩定，且經常性收入提高，可見盈利改善前景，維持「買入」評級，目標價112元不變。該行續指，新地業績主要驚喜來自負債比率較預期快速下降，最新負債比率降至15%。管理層認為，住宅及寫字樓市場均出現穩定跡象，而香港零售組合自2025年1月以來的表現略優於整體市場，將利好業務復甦。該行預期，公司將在未來數年進入盈利復甦軌道，扭轉2019至24財年的盈利下行周期情況。
　
　　該行認為，基於新地快速資產周轉率及可售資源充足，公司在市場復甦中佔有有利地位。該行略微上調其2026至27年盈利預測0.2%至0.4%，反映較低的融資成本假設。目標價112元是基於該行估計的公司每股資產淨值189.9元，給予41%折讓。
　
*美8月小非農就業數據疲弱，9月減息25點子機會率達99%*
　
　　值得一提，美國昨日公布的ADP小非農就業數據疲弱，提升市場對聯儲局減息的預期。ADP私人企業就業報告顯示，8月份私人企業就業職位僅增加5.4萬個，遠低於市場預期的6.5萬至7.5萬個職位增幅，亦較7月份修正後的10.6萬個職位增幅大幅放緩。與此同時，截至8月30日當周的新領失業救濟人數升至23.7萬人，較前一周的22.9人增加8000人，超出市場預期的23萬人。
　
　　市場焦點現已轉向今日公布的8月非農就業報告，該數據將為聯儲局政策方向提供重要指引。參考Fed Watch數據，料9月17日議息後降息25點子的機會率達99.4%。
　
*黃偉豪：地產股股價已反映減息預期，新地業績乏驚喜寧吼信置恒隆*
　
　　胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁黃偉豪表示對地產股較審慎，不太建議吸納，因為從宏觀些來看，雖然美國9月基本百分百減息25點子，但預期減息已講了個多月，其實新地及很多地產股股價過去幾個月升幅也不小，可能已偷步反映了減息預期，除非今次減息幅度突然更多，超乎預期減50點子，才可帶來新的推動，故不太建議借炒減息去部署地產股。
　
　　黃偉豪又指，若計新地自身業績因素，無論收入及每股盈利都比原本市場預期低，業績雖然未至於很差，若計絕對值即賺錢額度仍很穩健，問題是變幅略遜預期，而在業績前股價因炒減息等已升了很多，所以在估值不算特別便宜，業績又沒甚麼驚喜下，股價有些回調。再者，大家揀地產股往往都是用作收息，新地雖沒減派息，但現價息率只得4厘幾其實不太吸引，相信這亦是股價調整主因，除非股價再調低多些，令息率達5厘幾至6厘，可能才有資金再追捧，短期股價料較反覆。至於其他地產股，例如信置(00083)質素上較好，但大方向也類似，即整個板塊普遍累積升幅不小，現價部署不太合適，除非有些調整，當中除信置是不錯選擇外，恒隆地產(00101)也可考慮。
　
　　新地半日跌0.71%報90.75元，成交2.05億元。其他地產股普遍造好，恒地(00012)升0.92%報26.28元，新世界(00017)升5%報7.14元，長實(01113)升0.38%報36.76元，信置升0.1%報9.59元，恒隆地產升4.63%報8.37元，希慎(00014)升0.66%報15.25元，嘉里建設(00683)升0.72%報19.71元，九龍倉置業(01997)升2.11%報22.24元，太古地產(01972)升0.1%報20.68元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社5日專訊》