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解讀
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摩根士丹利2025年9月4日將龍湖(00960)目標價從10.3港元下調7%至9.6港元，主因其發展物業2025年上半年毛利率降至0.2%，且預測2025-2027年淨虧損超60億、50億及20億元。
事實要點：
▷ 2025年發展物業淨虧損超60億元（2026年50億、2027年20億）
▷ 2025年合約銷售總額預測704億元（按年跌30%）
▷ 2025-2027年盈利預測下調44%、25%、21%
▷ 2025年發展物業毛利率預測-2.5%（2026年-3.4%、2027年-2.1%）
▷ 管理層指引2027年經常性盈利達100億元（大摩估60-70億）
大摩發表研究報告指出，龍湖(00960)發展物業業務在2025年上半年毛利率降至0.2%，該行預計未來幾年將轉為負值。管理層預計舊庫存需2至3年完全消化，因此該行估計2025、2026及2027年發展物業將分別錄得超過60億元(人民幣．下同)、約50億元及超過20億元的淨虧損。龍湖目標價由10.3港元下調7%至9.6港元，維持「與大市同步」評級。
管理層指引至2027年經常性盈利達100億元，受每年約10個購物中心開業及物業管理業務在上半年調整後重新加速支持。該行對此指引持保留態度，因投資物業將承擔更大比例的利息費用，原因包括：發展業務規模快速縮減；投資物業管道減少；投資物業質押貸款增加。該行認為，這可能從2026年起顯著降低龍湖相較同行的利息資本化率，中期內經常性盈利實際約為60-70億元。
該行將龍湖2025、2026及2027年盈利預測分別下調44%、25%及21%，反映︰2025年上半年未預訂銷售減少；2025-26年預售可能比預期更大幅下降。
該行預測龍湖2025年全年合約銷售總額為704億元，按年下跌30%，項目歸屬權益基本穩定，9月至12月按年下降31%。該行亦預測龍湖發展業務毛利率將於2025年降至-2.5%、2026年-3.4%、2027年-2.1%。導致2025、2026及2027年發展物業分別錄得超過60億元、約50億元及超過20億元的淨虧損，抵消公司大部分經常性盈利。
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《經濟通通訊社4日專訊》
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