市區重建局可蛻變更進一步

　　筆者較早前和立法會議員討論有關「讓強積金款項做上車買樓首期之用」這個話題，對方亦分享了一個觀點：如果能夠解決市區重建的死結，就可大減「明日大嶼」的填海計劃規模，而且來得實際及經濟。筆者不是收購重建的專家，在此只分享個人的看法。

　　市區重建計劃正正是筆者提倡的將房產證券化的合適對象，即是善用證券財技解決現金不足的問題，及在同一個時空裏面平衡不同利益衝突的解決方案。

　　首先，大家要明白市區重建現在是一個難以完成的任務，但無論如何也必須要完成，因為眾多日益殘舊剝落的大廈之老化速度比重建快得多。

　　市區重建的概念其實是不完美的，只是遇上樓價在上升軌道，才能抵銷成本上漲，不過市區重建局擔任了一個錯誤的角色，就是發展商。大家可想一想，香港舊樓千萬間，如果市建局全部用發展商角色，根本沒有可能處理，這只是一條加減數。如果重建用公帑作收購，可以想象到市道好的時候，小業主心頭高不會甘心平賣，甚至會開天殺價；但是市道不好的時候，發展商又敢不敢蝕本去做？筆者認為在10年內，大多數舊樓就會進入一個困局，令到香港政府非常尷尬，於是提出以下的方案。

市區的樓宇日漸老化，需要一個有效率的計劃進行重建。(Shutterstock)

　　市建局的任務應該是利用任何正確的手段去促成市區重建，尤其在速度方面，但應盡量減少發展商的角色和持份，應該立法賦予其更強更多重建上需要的權利，令其可做策劃、統籌甚至召集人去聚集發展商重建。怎樣平衡不同市道時空的強弱雙方矛盾？筆者認為市區重建的計劃應該是用房產信託基金的計劃和「以物換物」的概念，其實所有利益是有數得計的。香港樓市制度本來很健康，每個單位其實都是有業權份數，用所有單位的業權份數就計到其權益基礎，憑這些權益份數，業主可得到房產信託基金或者同樣用權益份數計算出來的新建單位，甚至有機會兩樣都有。另外，建屋成本亦是有數計的，負責建屋的發展商之建築費，也可以從發展總成本中計算到收益持份。

　　這樣做，就算樓市之後下跌，業主可以憑業權份數，很大機會可取回原本自住的同樣大小重建物業；如果樓價升，業主可出售單位或出售有關房產信託基金。當舊樓殘舊情況愈來愈嚴重，會有更多業主參與這個計劃。

　　這樣說，發展商是賺少了，但發展商付出的投資也少了，在賠償環節上節省了很多金錢，時間成本的風險更加低，效率加快了，貨如輪轉。

　　在市場上，效率快了之餘，能夠參與的發展順利多了、成本輕了、風險低了，發展商門檻又低了，令到市場能參與的人更多更活躍。

　　政府方面，改變市建局這個不可能完成任務的角色，正符合夏寶龍主任提倡的蛻變。這個任務如果用債券集資是下策，用房產信託基金則風險低得多而效益高得多。

　　筆者只是拋磚引玉，大家brainstorm（腦力激盪）一下，希望可為香港明天會更好帶來一些靈感！