淺談施政報告之感

　　行政長官2024年施政報告於10月16日發表，距今超過一星期，坊間有不少討論，聽了很多不同渠道的評論，今天想說幾句感想，主要針對房屋政策。

　　有關住宅物業的按揭貸款條件，金管局將放寬按揭成數上限至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。此舉明顯有助準業主買樓融資安排，對上車客特別有幫助。此政策對收租業主與換樓客也會帶來方便，尤其不少換樓客有機會先買後賣，若兩個物業的按揭「條數太緊」的話，包括按揭成數低，或供款入息比率低，難以操作。

　　不過，觀察政策提出數天後，市場未見有太大反應，相信大家對港樓前景的擔憂仍在，樓市還在「下山」途中，還是按兵不動為妙。整份施政報告給人的感覺，大多是小修小補，大動作欠奉，對樓市難以起到很大的推動作用。

政策提出數天後，市場未見有太大反應，筆者相信投資者對港樓前景的擔憂仍在（資料圖片）

　　比較令人擔心的部分，是現正處於水深火熱的商用物業，業主正在應付銀行call loan之舉，早前有立法會議員更在鏡頭前落淚，可見這不是說笑的。商用物業不同住宅，若是住宅，尤其是自住物業，只要業主乖乖如期供款，即使樓市下跌至負資產，銀行多數不會call loan。但商用物業不同，一旦發現新簽租約租金大幅回落，令其估價下調，銀行會立即call loan，追收差價。因此，大家見不少租金回落的商舖，業主寧願讓舖位丟空，也不想立一張租金較低的租約。

　　另一個想討論的政策是針對劏房的，政府將會適當規管會讓出租的「簡樸房」。此政策將會增加相關業主不少成本，例如單位要由專業人士確認並申請認證，以在多方面達至最低標準，包括消防、通風、面積等，否則業主將不合標單位出租便要負刑事責任。

　　政府加強規管，用意想改善劏房戶的生活質素。然而，此推法亦有點隱憂。第一，其實現行一些食環與屋宇條例也有若干規管，但因這些劏房多數沒有租約，業主亦要求租戶不要開門給執法人員。始終劏房租戶多是低下層，難得找到個窩居，若不配合或搞事者，業主不租予單位，這就更麻煩。因此，再推新條例，估計亦有法難執。

　　第二，任何政策動作去增加業主成本，只會「羊毛出自羊身上」，最終轉嫁到租戶，加重低下層負擔。記得以前政府曾向劏房戶作出租金補貼，後來劏房業主隨即加租，間接把補貼袋清。再者，即使今次真的能落實到位，讓業主負擔成本，若令他們「無數計」而蝕本，唯有關門大吉。到時劏房戶的需求又怎麼辦？難道要訓街嗎？

　　最後講講一個矛盾大對決。樓價升跌很受供求影響，過去住宅物業供求失衡，令樓價成為全球之冠。樓價太高會導致民怨增加，公營房屋又未能補足，產生不少環境極差的劏房戶，將過高樓價壓下似乎是令市民生活更好之舉。然而，今時今日樓市前景並不樂觀，人減、樓多、錢少，經濟疲弱，樓市的確下跌了，而市民生活會否因而得到改善呢？這時候，政府卻想有點作為去托市。到底政府想樓市如何走向？想深一層，的確有趣。