2024年我對樓市的十大忠告（上）

　　今年是筆者連續第十七年為新一年撰寫樓市忠告：
　
1. 2023年樓價下跌並非泡沫爆破
　
　　近10年香港房地產市場在政府「樓市辣招」之下，其實並不可能存在太多泡沫！當中當然沒有借貸泡沫！在市場情緒上，過分悲情反而令市場出現「負泡沫」！2023年樓價下跌，只是一個在低通脹、高定期息口、悲情充斥的格局下，引起大部分購買力被凍結的異數而已！
　
2. 資金氾濫其實更趨嚴重
　
　　人人浸淫在悲情之中，卻忽略了另一財富實力已漸變得空前強大！這就是現金流日益「爆棚」！最新截至11月的中國M2（流通中貨幣包括流通中數位人民幣，加上機構存款及證券公司客戶保證金）創新高！達291.2萬億元人民幣！是美國的兩倍！而香港11月的M3（公眾持有貨幣，加上認可機構存款及可轉讓存款證）也破了新紀錄！逾17萬億港元！定期存款逾9萬億港元！存款與GDP比率超過400%，是全世界擁有最多現金比率的城市之一！

3. 息口走勢改變大局
　
　　人們只留意供樓的按揭息率，但入市買樓有壓力測試及入息比率，供樓上的負擔雖然會因加息也在增加，但不會有結構性的大改變，反而定期存款可凍結市場絕大部分購買力。在2022年初至2023年這兩年時間裏，高存款利息配合低通脹，將市場近4萬億港元資金凍結在存款。增加定存息率雖帶來不錯收益，但隨著有關因素的改變，空前龐大的購買力將做新的決定去改變大局！

所謂悲情並無影響市場結構，故亦不應該影響市場本來的長遠發展。(iStock)

　
4. 通脹回升將推動經濟
　
　　2023年初，中國包括香港都面對疫情後可能出現的高通脹，甚至滯脹！結果是我們不單止保持經濟增長（去年第三季GDP按年增長，內地是4.9%，香港是4.1%），更成功將通脹減至低水平（內地-0.5%，香港2.6%）！有人認為是進入通縮（物價下降，經濟不活躍），筆者不同意，因為我們仍能掌握到足夠的經濟增長！我反而認為中央可以透過增大合適通脹至如2%左右去推動經濟！若通脹真的上升，會令定期存款吸引力大幅削減，不少購買力容易回到市場去！
　
5. 悲情不會長期蹂躪香港人
　
　　市場的確經常會被負面情緒影響短期運作，但絕少影響長遠趨勢。2023年的悲情好像摧毀了市場的一切，使人們也跌入了「長遠低迷的錯覺」中，中美兩大國的角力令香港市場除了要面對美國的針對衝擊外，也因中央要調整市場應對，投資者變得兩面受敵！其實所謂悲情並沒有影響市場的結構，因此亦不應該影響市場本來的長遠發展！（待續）