「住房不炒」下房地產市場前景

　　日前筆者接受央視國際專訪，討論中央經濟工作會議當中的房地產政策，焦點是房住不炒的核心。投資市場更為關心的是，在調控的大環境當中，房地產市場未來是否仍有作為？

　　觀察早前公布的宏觀數據，11月份數據顯示，內地土地購置面積下跌形態漸趨放緩，土地成交價格在低位開始見底企穩，說明土地供應方面和土地購置費經過長期下跌後，有所改善。

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　　若探究原因，政策方面出現邊際寬鬆，以及年底效應定必是其中重要原因之一。不過，下跌趨勢其實並無出現逆轉。觀察細節，新開工面積出現下降以及去年高基數等因素，依然對房地產投資的增長產生拖累的影響。故此，數據亦顯示出11月份內地房地產投資累計同比持續回落，新開工面積累計開始進入負增長階段，其佔施工面積比率低於往年水平，新開工面積累計同比與竣工面積累計同比負向差值再度擴大，房屋建築和設施設備安裝成本累計同比出現急跌，對房地產投資構成負面影響繼續加大。

　　非常明顯，內地房地產銷售繼續出現回落，待售面積累計同比與前值持平，廣義庫存水平較前值有所回升。統計內地百城房價指數同比與環比均回落明顯，當中環比屬轉跌。內地房地產資金來源佔比計算，當中定金和按揭貸款依然佔比較大，但同比回落。隨著內地貸款對房地產企業的收緊，房地產企業自籌資金比重回升。

　　由於目前內地房地產企業資產負債率一般比較高，在目前流動性較為緊張的環境中，面臨著若干財務風險和負擔。故此，內地房地產投資整體而言中短期出現回落趨勢。與此同時，投資界亦看到中央政策出現調整和轉向的新情況，顯示出人行指出商業銀行錯誤理解人行對房地產企業的融資政策後，商業銀行出現了糾正的趨向。

　　中央經濟工作會議早前強調「住房不炒」的大前提，為滿足合理性住房需求，筆者認為內地房地產政策應有若干調整和鬆動的空間。隨著政策調整和土地供應及消費的復甦，不排除房地產投資在2022年下半年取得若干的增長及復甦。