理性思維對待發展 「明日大嶼」助港人安居樂業

　　敵對政治（Adversary Politics）的通病是，一方只需指控另一方政策的不是、激起民憤，已足夠取得社會支持，而毋須貢獻有建設性的解決方案；特首也成為各黨派政客為反而反的抽水對象。因此，當施政報告遇上九西選舉，林太的真知灼見也會被機會主義利用！而今次的「明日大嶼」，價格被翻數番至達萬餘億元，更被僭建了嚴重超支、耗盡儲備、水浸陸沉等百層恐怖！明明能幫110萬市民「燃點居者有其屋希望」的堅實機會，一周後已被唱衰成「明日大魚腩」。

　　文明社會應是市民冷靜思考客觀理據後替社會作出決策的好結果，而非煽動者作幾句駭人口號便可達至。所以一連兩天，筆者將對此極之可行、絕對利民、體現為港增值的理財新哲學的1,700公頃明日大嶼宏圖，作多項研究︰

填海賣地必賺 百年基建短期回本

　　明日大嶼作為第三個CBD（核心商業區），陸（可通過鐵路、公路連結第一個CBD中環）、空（接連香港及深圳機場）連接便利；而且位置偏西，毗鄰機場、港珠澳大橋，是大灣區中心點，明顯比第二個CBD啟德優勝。但即使保守地以啟德地價推算，明日大嶼的賣地收入達23,500億，是整個計劃估計4、5千億成本上限的4.7倍。而就算地價下跌7成，收入也會是成本的1.4倍，安全系數極高！（見附圖）

　　過去40年，樓價出現過最大跌幅是1997年第三季至2003年第三季。而當香港捱過亞洲金融風暴、科網股泡沫，還受沙士蹂躪，最高財政赤字近GDP5%、失業率8.5%、通縮6.1%、實質利率（real interest rate）高達9.6%等，樓價才出現如此災難性超過5成的跌幅。但過去15年，國家經濟結構性高速增長，令本港經濟安全穩健得多！未來中國會佔全球經濟增長6成，加上大灣區、一帶一路等國策支持，香港經濟幾可肯定持續繁榮，地價相信很難大跌。

　　任何本地需求有增長地方都需要更多土地。因為填海費用相對地價便宜很多，所以往往不停造地。否則若填海會虧本，何以這些地方會填出這麼多的地來︰南韓在首爾西部填了近40%海岸，造陸15.5萬公頃；新加坡20%國土是填出來的；荷蘭也有17%；澳門更填海將原本土地增加了1.7倍！

明日大嶼屬於分段建設，而且也可以與其他覓地措施一同進行，何必糾結於填海是唯一選項？（資料圖片）

　　反對填海人士把發展棕地掛在口邊。但發展局局長也提過，填海成本每呎1,300元，相比收地成本每呎約1,100元相去不遠，但需時和肯定性卻相差極大！佔地700公頃、牽涉200公頃棕地的洪水橋新發展區於1997年規劃，但最快要到2024年才可入伙，歷時27年！佔地600公頃的新界東北新發展區早於1998年提出，但等了20年至今，正如特首所指「一塊地都未收」，難以相信可在2023年入伙！

　　相比之下，明日大嶼預計14年後的2032年便有首批入伙，相比其他動輒需時30年以上；若市民20年前知道，缺地會令香港今天陷入如此困局，肯定早已選擇更大規模填海！

　　另一個角度看︰以項目創造34萬個職位、本港人均GDP年36萬元計，每年經濟總值逾1,220億元。假設政府收入佔GDP 23%（過去8年平均），便是每年280億元，即明日大嶼約在18年間便可回本。若人均GDP每年增長3.5%，回本期更縮短至15年！近年基建技術創新進步，今天的基建壽命達100年並非難事。若項目能在15至18年內回本，那餘下80多年都是淨賺！

絕非掏空儲備 動用盈餘長遠投資

　　而且正如特首指，我們不會在一夜間花幾千億。明日大嶼將分階段在10至20年間推展，以5,000億計，平均每年只是幾百億，對財政影響有限。事實上，本港基建開支每年都達1,000億。不過，築橋起路的好處要攤分50年出現，而一幅地由造好至售出最長只約5年，「資金／得益、本金回籠期」相對快10倍以上，風險亦小得多。再者，明日大嶼不是無人問津的「鬼城」或形象工程。我們不是建好了才祈禱寄望有人來住，因此土地賣不出的風險是零！

　　最重要的是，土地發展是高回報、本及厚利兼收的投資！因此，我們不是動用儲備，而是轉換投資︰例如過去10年外滙基金的年均複合回報僅2%，相比筆者計算明日大嶼高達19%的內部回報率，無論風險或回報都有倍數的改善！

交通負擔巨大 發展棕地耗時更長

　　有指連結人工島的交通基建花費耗時極巨，應改為發展棕地農地。但發展新界難道不用建馬路、隧道、鐵路嗎？社會甚至未曾討論，當新界新發展區最終容納70多萬人口，他們要到市區上班的問題如何解決？要收多少地、拆遷多少屋、需時多久才能完成有關基建？如今幾可預見，新發展區必定會有先天性的交通動脈栓塞！相比之下，明日大嶼的居民可在第三個CBD原區上班，實現「宜居宜業低碳」的省時、環保願景。

　　反對者又以基建必超支超時為由，把4、5,000億成本說成10,000億。正如特首所指，這是沒根據的恐嚇。事實上，有關超支工程都是牽涉鐵路等複雜的結構和機電工程，往往是一項程序延誤，便骨牌效應拖累其他程序也要改設計、改流程，才出現嚴重的超支超時。

　　填海沒那麼複雜，因此本港歷史上的大部分填海工程都按時、按預算完工。例如，在1989年拍板用685億興建、填海938公頃、達明日大嶼55%的赤鱲角機場，在1998年以700億完成；將九龍半島擴大三分一、340公頃的西九填海在1989年以126億拍板動工，也在1998年以低於預算的117億元完工；而東涌新市鎮填海也按時於1997年完工。

　　這好比餵大象固然要很多食物，而老鼠雖然同是動物，但餵老鼠所需食物肯定不會和大象一樣！我們不能因某類複雜工程超支超時，便推斷填海也一樣。

　　惟有堅定前行，才能為香港繼續燃點希望。我們必須以客觀事實撥亂反正，不能再任由機會主義政客危言聳聽、譁眾取寵誤導社會，拉倒110萬人安居樂業的機會；今天居屋逾50倍超額認購的市民亦不應受這無妄之災，成為骯髒政客的受害者！