棕地難解燃眉急

　　土地供應專責小組即將發表報告，報告的建議、結構及內容至今已大致定稿。消息透露，小組建議優先落實8個選項，其中包括發展棕地。有團體指政府少計棕地可拓面積，又誇大拓地難度。若實事求是地看，可能發展棕地是政治、意氣多於實際效益。

　　最近在土地議題上，棕地及粉嶺高爾夫球場都涉及一些社會矛盾的元素，包括貧富、公平，甚至有人擁有土地使用特權的考慮。本土研究社不但指棕地過去25年接近倍增，而且棕地面積其實有1,500多公頃，比政府計算的1,300公頃多逾200公頃。

　　不過，根據團結香港基金「強化東大嶼都會」計劃研究報告，目前新界棕地共約1,300公頃（政府數字）棕地中，逾4成（即540公頃）已納入政府的大型發展項目，包括古洞北及粉嶺北（50公頃）、洪水橋（190公頃）、元朗南（100公頃）、新界北（200公頃）。

　　至於其餘6成，由於分布較零散及受其他地理條件限制，團結香港基金就質疑能否在短時間內轉化為住宅用地。

　　無論棕地面積是1,300或1,500公頃，最重要還是可供拓地使用的面積。市場人士普遍認為棕地分散，大小及形狀不一，而且夾雜其他用地，必須考慮基建配套設施如交通、排污等，發展潛力似高，但其實原有作業設施要在原址，甚至另覓地重置，挑戰都大。以元朗、天水圍區部分仍有經濟作業的棕地為例，若全部收回，不但賠償方案談判或會曠日持久，而涉及的物流及航運後勤設施，重置同樣需要土地。因此，棕地可謂只是個「零土地增加」方案，左袋換右袋而已。

　　發展棕地的實況如何，政府及團體各執一詞，但若真要全面拓展新發展區計劃以外的棕地用以建屋，政府將需要投入大量的時間及額外成本。此外，棕地很可能只容許小規模社區，甚至單幢樓宇的發展，但未來新市鎮社區必須配備更多應對人口老化更完善的設施，而兼顧老中青人口的需要，才是具前瞻性的城市規劃。

　　較令人失望的消息是，土地供應專責小組建議暫時擱置發展郊野公園邊陲低生態價值地帶的選項。

　　筆者認為，郊野公園土地比維港以外填海土地更現成可用，只要釋放出1%面積供使用，就可為香港增400公頃土地，頗能解香港土地、房屋燃眉之急。

　　可能有人會認為，單發展棕地便可解決土地需求，但棕地轉化為建屋土地動輒需要幾十年，人生有多少個10年？由20歲等到50歲，或由40歲等到70歲，即使有樓，恐怕還是得個「嬲」字。