一個意想不到的樓價上升理由

　　我經常被人問及樓價點解會上升，我會因應對方身份或者工作來回答，如果是政府公務員，我會答是供應不足，如果是銀行家則是香港沒有跟隨美國加息，財仔問則會話免壓力測試的高成數按揭，如果是地產商問，我不會回答，他們心知肚明，問我只不過是考一考我的智力。

　　有一個基金經理問樓價點解會上升，仲指明不要基本答案，例如低息、供應不足、高成數按揭等，他以為我有一些困難，其實些少難度也沒有，而且，這是一個正確答案，除了銀行家以及基金經理外，其他人不會很容易明白，任志剛則發夢也想不到他所訂立的政策，竟然是樓價上升的元兇。

　　我唔記得幾多年前，香港政府為了穩定港元，免受大鱷追撃，於是設立聯繫匯率，外資進入香港，每1美元香港政府答應最少給他們7.75港元，當外資離開，最多只要用7.85港元，香港政府就會給予他們1美元，就是這一毫子框框，造成樓價飆升至脫離香港市民負擔水平，這點絕非香港政府可以料到。

　　當外資進入香港之後，就會以大約6%至8%p.a.借給香港財務機構，再轉借給買樓的人，或者直接借給買家，不過金額就要很大，例如中環中心的融資貸款，外資不但得到所按的物業作為擔保，並且可以得到有關人士的私人擔保，可以說是十分保險，甚至是必賺的生意，難怪有人話外資是財仔阿爸，當外資厭倦了這個角色，資金離開香港的時候，無論世界有任何風險，只要俾7.85港元，香港政府就會給回外資1美元，有了聯系匯率的保障，外資打都唔走，由於太多資金，香港可以不跟隨美國加息，換句話說，聯繫匯率不但間接產生高成數按揭，而且令香港利息長期處於低水平，令到香港樓價上升，一般人都不會察覺到這個理由，更加不會察覺到當外資離開，香港銀根收緊，利息上升，資產去泡沫化，造成樓價下跌，以高成數按揭買樓的人有很大機會變成負資產者，令樓價上升理由可以變成樓價下跌理由。