行政長官李家超今日公布新一份《施政報告》，市場本期望政府在樓市政策上「加甜」現有措施，例如將100元印花稅的物業成交金額上限由400萬元提高至600萬元，或放寬投資移民來港的投資額度，但施政報告最終只提及優化「新資本投資者入境計劃」，將購買非住宅物業的可計算金額由1000萬元提升至1500萬元，而可計算的住宅物業成交價門檻由5000萬元下調至3000萬元，預計相關措施僅對豪宅市場有輕微刺激作用。另方面，《施政報告》推出多項措施支持股市，包括擬優化同股不同權上市規定，探索縮短股票結算周期至T+1等，港交所(00388)今日股價造好，地產股則普遍變化不大，部分更逆市向下，應如何部署？
　
*放寬投資移民買樓門檻，經絡按揭：料帶動豪宅及非住宅物業交投*
　
　　李家超指，將優化「新資本投資者入境計劃」，如購買非住宅物業，可算入額由1000萬元提升至1500萬元，物業成交價則仍不受限制；如購買住宅物業，可算入額維持1000萬元，但可算入的住宅物業投資會放寬，成交價門檻由5000萬元下調至3000萬元。
　
　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，過往計劃投資於住宅物業的成交價須為5000萬元或以上，門檻相對地高。此次放寬計劃門檻，配合去年放寬按揭成數及撤辣等樓按措施，預計可進一步帶動豪宅以及非住宅物業的交投，對整體物業及按揭市場帶來提振作用。
　
　　世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為，新資本投資者入境計劃下，住宅物業的投資門檻由5000萬元降至3000萬元，預計將會刺激豪宅及獨立屋的需求。2024年，價值超過3000萬元的住宅物業交易佔總交易額的21.7%，但僅佔總交易數量的2.8%。交易量佔比較低，顯示降低門檻對物業的競爭影響不大，亦不太可能影響大多數家庭的負擔能力。換句話說，這次降低預計不會導致整體交易量顯著增加。至於非住宅物業的最高投資額由1000萬元增至1500萬元，購買決定仍將取決於個人需求和商業物業市場的基本面。單單這次增加，預計不會導致商業物業需求顯著上升。
　
*加快北都發展簡化行政措施，靈活批撥土地推動企業落戶*
　
　　李家超提及，將會加快發展北部都會區，並會簡化行政措施拆牆鬆綁。他提到會引入快速審批制度，採納各地優秀的建築方法，結合海外和內地的成功建造技術、用料和設備等，降低工程成本並縮短工期，並容許北都土地業權人主動交回政府計劃徵收的土地。另會以試點形式推行「分階段開發」模式，容許初期先建設和營運具先導性的低密度設施，藉此吸引企業進駐、創造收益和匯聚人流，發揮拉動作用，再落實長遠發展。
　
　　他又指，會靈活批撥土地，推動企業落戶和投資。倘若以租約而非地契批出，租期可長於七年，提供更大彈性。配合不同產業政策，可採用公開招標、限制性招標或直接批地的模式。此外，以「按實補價」減低北都補地價資金成本，即地契修訂過程中，視乎地塊情況，容許業主毋須按規劃地積比率上限計算的最高樓面進行補地價，改以實際興建樓面及實際用途釐定應繳補價，並考慮容許發展商按實際開發規模分階段補繳地價。
　
*萊坊：對未推任何印花稅措施表示遺憾，支持北都發展計劃*
　
　　萊坊高級董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒對《施政報告》未有推出任何印花稅相關措施表示遺憾。現時一手住宅庫存量高，未來18個月預計還有3萬個新單位推出市場。若不減低買家的入場成本，將進一步削弱市民參與私人住宅市場的意欲。他建議將現時適用於400萬元或以下物業的100元印花稅，擴展至涵蓋600萬元或以下的住宅物業，以刺激市場需求。此外，他支持政府加快推動低空經濟，因其有潛力為地產市場注入新動力。
　
　　萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部主管方耀明表示，支持北部都會區的發展計劃。成立「北都發展委員會」展現了政府的堅定政治承諾與政策延續性，有助於提升市場信心。而北都毗鄰深圳，具備跨境商業及住宅發展潛力，將推動對甲級寫字樓、研發中心及高端住宅的需求。隨著產業落戶及擴展，所創造的就業機會將進一步帶動對員工住宅及社區配套設施的需求。採用創新且具成本效益的建築方法不僅提升項目效益，更符合ESG標準，吸引重視可持續發展的投資者。
　
*增加居屋和綠置居單位供應，優化出售及轉讓安排*
　
　　另外，李家超表示，保障市民基本的住屋需求是施政的首要任務。他上任後加速興建公營房屋、推出創新「簡約公屋」、打擊濫用公屋等，優化了基層住屋保障。現時公營房屋在供應持續增加的情況下，政府有條件加大力度協助基層置業。政府會增加居者有其屋計劃（居屋）和綠表置居計劃（綠置居）單位的供應，並優化出售及轉讓安排，協助更多公屋居民置業，同時便利資助出售單位的業主進入私樓市場，豐富房屋階梯，協助不同階層市民安居樂業。
　
　　他又指，會放寬新出售單位的轉讓限制年期由15年降低至10年，以鼓勵居民上進上流，適用於下一期起推出的居屋及綠置居。
　
*研優化同股不同權上市規定，探索縮短股票結算周期至T+1*
　
　　另方面，李家超表示，本港股票市場保持強勁，恒生指數自年初已上升逾兩成，每日平均成交額接近2500億元，較去年接近翻倍。新股集資額至8月底累計逾1300億元，按年多近6倍，位列全球第一。他提及，政府會透過「科企專線」協助內地科技企業來港融資，加強對國家建設科技強國的金融支持；進一步完善主板上市和結構性產品發行機制；研究優化「同股不同權」上市規定；探索縮短股票結算周期至T+1；推動更多海外企業來港第二上市；協助中概股以香港為首選回歸地；推動港股人民幣交易櫃台納入「股票通」南向交易。
　
　　而就探索縮短股票結算周期至「T+1」，有消息人士透露，港交所已於9月初完成討論文件，計劃明年上半年諮詢業界，推行進展視乎業界反應和技術可行情況，目標成為區內首批推行T+1的地區。
　
*與內地商討落實在港推離岸國債期貨，發展大宗商品交易生態圈*
　
　　李家超又稱，會繼續與內地相關機構商討落實在港推出離岸國債期貨，擴充互換通下利率衍生品種類，並推動場外衍生工具的發展，以及與內地適時推出跨境人民幣回購業務。證監會、金管局及港交所將增加市場接觸，鼓勵更多企業在港發債，使更多環球資金參與香港債券市場。此外，金管局旗下的迅清結算(CMU OmniClear)將與港交所合作，研究讓投資者在單一平台集中管理及相互抵押股票和債券等不同資產，促成不同「互聯互通」機制的聯動。證監會亦正研究由市場建立和營運的債券電子化交易平台的可行性，並積極推動在香港建立商業回購市場和中央交易對手制度以提升市場流動性。
　
　　另李家超指，政府會延續去年《施政報告》方向，推動發展香港大宗商品交易生態圈，包括：港交所全資附屬公司倫敦金屬交易所已批准八個在港交割倉庫，政府會支持業界設立更多認可倉庫。為大宗商品貿易商落戶香港提供半稅優惠，帶動香港船運及專業海運服務需求。明年上半年修訂法例。他提及，政府將成立「大宗商品策略委員會」，由財政司司長領導，匯聚業界代表，加強大宗商品政策的頂層設計和長遠策略制訂。
　
*郭家耀：政策對樓市幫助有限惟信置可吼，港交所435元可中線吸納*
　
　　港灣家族辦公室業務發展總監郭家耀認為，今次《施政報告》提出的政策未必對樓市幫助太大，若單純放寬投資移民規限，所帶來的需求釋放未必太明顯，之前市場寄望譬如印花稅寬免提升，甚至有人提出可有些渠道引入一些內地資金來買港樓，似乎都只聞樓梯響，故今日本地地產股逆市有些調整壓力，而政府擬增加居屋和綠置居單位供應也會對上車盤有些影響。當然，除了本地政策消息外，大家都關注息口變化，美國往後有頗大機會減息，若進一步印證市場看法，今年年底前仍有繼續減息機會，這都會對整個地產市道及地產股有正面幫助，當中較穩陣選擇為現金水平較高、沒有負債、沒迫切性出售資產還債的發展商，其中以信置(00083)為首選，公司坐擁逾400億現金，最近售樓成績亦相當不錯，並開始重新吸納一些土地作儲備，若將來地產市道復甦，公司部署上會較靈活，10元以下可考慮吸納，中線可先看12元水平。新地(00016)也可考慮，儘管之前公司一些投資涉及較高成本需時消化，但也可受惠樓市逐步見底回升，以及息口下調減輕其融資成本壓力。
　
　　至於港交所，郭家耀指，《施政報告》提到引入更多企業來港上市，對成交量及一些IPO活動有正面幫助，當然仍要看政策推動效果如何，需時驗證，但最近明顯有較多資金流入港股，今日成交額也逾3500億元，屬相當正面數字，對港交所業績有正面幫助。而離岸人民幣中心明顯放在香港，若再有如國債期貨等其他配套政策配合，相信對行業參與者或海外資金透過香港作為投資中國橋樑的地位會加強。港交所股價近期升得較多，一直貼著50天線上落，每次到了該處都有不錯支持，50天線現處於約435元，不妨待其回至該處才作中線吸納，今年目標可先看500元。
　
　　地產股今日升跌不一，新地升0.68%收報96.2元，信置升0.2%報10.06元，恒地(00012)跌0.78%報27.96元，新世界(00017)升0.49%報8.25元，長實(01113)跌0.16%報37.7元，恒隆地產(00101)升1.11%報9.08元，希慎(00014)跌2.28%報16.27元，九龍倉置業(01997)跌1.34%報23.64元，太古地產(01972)跌1.26%報20.02元。港交所則升1.37%報458元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社17日專訊》

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