土地規劃不應再落後形勢：借鑒新加坡經驗

　　最近，筆者受到新加坡市區重建局（市建局）的邀請，到訪新加坡參觀考察。行程的其中一個重點是參觀他們2019年《總體規劃草案》（Draft Master Plan）的展覽，並與市建局的官員會面，瞭解他們土地規劃的政策。新加坡的土地規劃政策完善且具前瞻性，能為國家未來的發展作好準備。以下筆者闡述新加坡在規劃過程和土地供應政策上與香港的異同，並檢視我們有何改善的空間。

展覽展出過往的《概念規劃》地圖

長遠規劃配合國家發展

　　首先，我們看看新加坡的城市規劃過程。新加坡市建局主要制定國家的城市規劃及中長期的土地規劃。可能不少人會以為新加坡市建局與香港市建局的職能類似，但事實上其工作與香港規劃署比較接近，但範圍更廣。新加坡的長遠土地規劃策略被稱為《概念規劃》（Concept Plan）。這是一項宏觀的土地運用和運輸規劃，構建未來四十至五十年發展的願景。市建局每十年檢討一次《概念規劃》，以確保規劃符合國家的發展方向。接著，市建局透過《總體規劃》（Master Plan），把《概念規劃》的構想轉化成地區層面的規劃。《總體規劃》是一項法定的土地規劃，引領著新加坡未來十至十五年的發展，並每五年檢討一次。另外，《總體規劃》列出了每地塊所允許的土地用途和密度，其功能接近香港的分區計劃大綱圖（Outline Zoning Plan）。

《總體規劃》地圖的互動展覽

前瞻性的土地規劃

　　《概念規劃》及《總體規劃》中有很多前瞻性的土地規劃。其中一個例子是大南部海濱發展（Greater Southern Waterfront）。大南部海濱位於新加坡市中心南面，面積達1000公頃，是濱海灣（Marina Bay）兩倍半。當局計劃將目前在海濱的貨櫃碼頭搬遷至較偏遠的大士（Tuas），預計在未來十年內陸續完成。這樣一來，這一大片位於市中心的土地價值將得到釋放，以用於住房、商業和娛樂設施的發展。

　　值得注意的是，市建局在規劃時，會收集來自每個相關政府部門的數據，並考慮未來經濟和人口增長，以估計未來對土地的需求，從而制定土地開發計劃。市建局也會和經濟發展局作出協調，以配合新加坡未來經濟及工業發展的需要，從而提供足夠的土地。

　　最後，值得一提的，展覽中的互動遊戲、有趣影片和城市模型使筆者也忍不住參與一番，比香港政府的很多展覽有趣得多！

《總體規劃草案》展覽中的城市模型

港府應定期檢討土地情況

　　相比新加坡每五年更新它們的總體規劃，港府只會不定期更新土地供求的估算，而最近的評估來自《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》。因此政府和社會無法監察本港的土地供求情況。在土地供應專責小組報告的建議中，專責小組亦建議政府「定期及較頻密地更新及檢視整體土地供求情況」。港府可借鑒新加坡的經驗，採取前瞻性的方式為本港的土地作更長遠的策略性規劃，並更定期對我們的土地資源作出檢討，以滿足將來的土地需求。港府亦應確保土地規劃能扶持及配合未來的經濟發展，令長遠土地規劃策略與香港的經濟發展相輔而行，使我們不再落後形勢，打破土地永遠供不應求之格局！