籲證監收緊守則　規管領展

葉劉淑儀

葉劉的地球儀

28/08/2017

日前，因應行政長官向政黨諮詢施政報告建議，新民黨拜會了行政長官林鄭月娥女士，遞交了建議書。我們提出了數十項建議，全港性政策及地區措施均有論及，全面為市民福祉著想。當中最重要的，是我們建議如何以新思維移走目前香港面對的「三座大山」。

新民黨拜會了行政長官林鄭月娥女士，遞交了建議書。

　　所謂「三座大山」，兩年前林太擔任政務司司長的時候已有提及，當時的「三座大山」是指強積金對沖、港鐵票價過高與及領展霸權。而我自己去年參選立法會及行政長官的時候，已有推出政綱及單張，建議如何移走這「三座大山」，當時市民反應十分好，也向我反饋了不少寶貴意見。

　　一年過去，有關取消強積金對沖，在政府不斷推動及聽取勞資雙方的意見下，據知勞方已經接受政府提出的方案，目前只是資方未有定論而已，相信移走強積金對沖這座大山，指日可待。至於港鐵，其網絡覆蓋面十分廣，每日為廣大市民提供交通便利，不過港鐵系統開始老化，訊號故障、電纜出事、服務停頓多個小時等等，讓上班族煩擾不已。港鐵需要面對市民的恆常訴求，持續地改善服務質素及完善票價完善機制。

三座大山──領展、土地房屋、醫療

　　來到2017年，我認為，強積金對沖及港鐵已被另外兩個更嚴峻的問題取代，目前香港面對的「三座大山」是土地房屋嚴重不足、醫療系統失衡，與及一直「榜上有名」的領展霸權。三者均是對香港發展有重大影響的民生問題，政府不得不面對。

　　盡快釋放土地才能有效增加房屋供應，我們建議政府盡快釋放棕地、研究釋放貨櫃碼頭用地、實施限購、活化工廈等等。另一方面，政府需更有效地運用衛生署的資源，在十八區設立地區診所，推廣基層醫療，才能減輕醫管局的負擔；此外，醫管局的架構及前線人手比例也需全面檢討。日後我將以另文討論。

　　本文集中探討持續「上榜」的領展霸權問題。

　　回望領展這座大山的「作惡」歷史，粗略可分為兩個階段──2003-2014年是「領匯」階段，2014年至今則是「領展」階段。十四年來，領展（2015年前舊稱領匯）的營商手法引發各種社會問題，對市民的影響越來越大，儼然「無王管」的惡霸。

新民黨與行政長官林鄭月娥就即將發表的《施政報告》交換意見。

初始化──領匯追求利潤最大化

　　2003年7月，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位分拆出售，共180項物業，在有關市場的佔有率分別約為 11%及 16%，計劃影響15,000個商業租戶及逾60萬名公屋居民。為了在拆售過程中減少對租戶及物業市場的影響，當局建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。

　　當時，有立法會議員認為房委會違反《房屋條例》第4條，香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定，公屋居民盧少蘭於2004年向高等法院提請司法覆核，領匯上市一度暫停。2005年7月，終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。

　　2005年年底，領匯終於成功上市，為房委會帶來340億元收入。可以說，領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，肩負著服務超過60萬名公屋居民的責任。

　　可是，之後領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化，招數層出不窮，透過翻新商場大幅加租，趕走小商戶，引入連鎖集團，縮窄小市民購買日用品的選擇；外判管理，拆售物業，只求「賺到盡」，根本無助社區經濟，市民買貴貨捱貴餸，生活百上加斤。

　　以東涌為例，東涌獨有兩個濕貨街市均有領展管理，但外判了給大集團經營，物價昂貴不在話下，居民買餸選擇少之又少，而且街市地點偏遠毫不方便，很多東涌居民寧願乘車到荃灣購買新鮮食材，都不願在東涌捱貴餸。

　　照顧基層市民的基本生活及購物需要，屬政府市政服務的重要部分。我認為政府應該興建十八區「跨區龍頭街市」，為市民提供購物選擇。而作為短期紓困措施，政府應於天水圍及東涌等未有公營街市的地區，提供免費穿梭巴士，便利居民前往鄰近公營街市。

轉捩點──證監會放寬《房地產投資信託基金守則》

　　領展問題惡化的轉捩點，要數2014年，證監會放寬了《房地產投資信託基金守則》，讓領展有機可乘，變本加厲，更加猖獗。

　　本來，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場舖位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場舖位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效。

　　即是說，上述房委會與領匯訂立的限制性契約充滿漏洞，變相容許領展將物業拆骨出售給「新投資者」，出售後新投資者要怎樣營運甚至再拆售，市民莫可奈何，利益沒有保障。

　　例如，有新投資者於2014年12月拆售箕灣居屋東熹苑停車場車位，令該物業成為首個遭拆骨出售的前領展物業，車位賣價高達80萬至120萬元，拉高了區內的車位租金，車主苦不堪言。

　　為了確保領匯上市後有良好的企業管治，及繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用，政府本來以多個機制加以規範，其中包括透過證監會的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管其運作。2014年前的《守則》規定，房地產投資信託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。

　　2014年8月29日，證監會放寬《房地產投資信託基金守則》，讓房地產信託基金75%的資產總值投資於產生定期租金收入的房地產項目。基金往後可以投資於空置土地及從事物業發展活動，有關的金額上限亦由資產凈值的10%，提升至基金資產總值的10%，令房地產信託基金有能力搖身一變成為地產發展商。

　　有關修訂使領展有更大誘因拆售旗下物業，新投資者以純商業掛帥模式運作，轉手後的新業主對商場管理及居民需要不屑一顧，於是出現車位拆骨出售、拆卸街市、任由舖位空置、衛生環境倒退及將商場改建國際學校等等問題，嚴重影響市民日常生活，甚至引發連串官司。

　　例如，領展於2014年5月透過公開招標，以5.18億元將華貴商場連停車場售予林子峰名下的「逸俊發展」。逸俊隨即入稟高院，指業主大會通過終止房委會的管理合約，因此要求法庭頒禁制令，禁止房委會管理商場。2016年4月，高等法院駁回逸俊的申令，並頒發臨時訟費令，下令逸俊支付訟費給房委會，而房委會可續任商場管理人。

　　2015年1月，領展擴大投資策略以准許物業發展及相關活動後，其業務模式有所轉變，除了收購物業及為具增長潛力的物業進行資產提升外，在策略中加入出售非核心資產使資金得以循環投資，設計、建造及持有物業發展項目及重建現有物業以達致長遠可持續增長。

　　更有甚者，領展早前拆售藍田的廣田商場予新業主「友文投資」，友文投資接手後旋即通知商場內5間非牟利機構，於履行新租約時，將要在優惠租金外，額外繳付一律相等於租金八成的管理費。做法涉嫌違反限制性契約中，領匯及其後的業權繼承人必須繼續以優惠的租金出租該等單位，予非牟利機構作社會服務或教育用途的規定。可見領展拆售物業遺禍之深。

新倡議──修緊《上市規則與指引》規管領展

　　證監會於2014年放寬《房地產投資信託基金守則》後，領展變本加厲，以拆售物業圖利，至今已出售旗下28個物業（領展拆售物業清單，見表），而買家往往是投資者而非營運者，當中包括於英屬維爾京群島註冊的公司、多次分拆業務上市的控股公司等等。

　　領展剛剛在7月宣布進行策略評估，據報有意一次過招標出售逾20個非核心物業，或將有關物業分拆上市，有關物業的價值約為150至200億元。情況令人憂慮，政府不能讓領展為所欲為。

　　上文提及，根據2005年終審庭在盧少蘭對房委會一案的判詞，出售物業予領匯，並沒有違反《房屋條例》中，要求房委會「確保……提供委員會認為適合附屬於房屋的康樂設施」的條文。可是如今，領展作為房託基金，已無法兌現提供基本社區設施的承諾。

　　我認為，行政長官應該從以下兩方面入手，規管領展──

　　現時港交所的《上市規則與指引》設有《環境、社會及管治報告指引》，當中有關社區投資的部分，要求企業「了解營運所在社區需要和確保其業務活動會考慮社區利益」，但相關指引只要求企業作「匯報或資料披露（reporting）」。我認為，領展以至其他上市公司的利益與整個社會緊扣，應將相關指引改為「強制規定」，要求上市企業必須遵守（compliance），即納入上市規則的一部份。若違反相關守則，港交所應予以警告，甚至考慮停牌處分。

　　另一方面，要求證監會收緊《房地產投資信託基金守則》，回復過往做法，規定領展這類房託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目，為投資者提供穩健回報。證監會亦應參考海外監管經驗，要求房託基金披露管理人所收取的費用是否與公司營業額或買賣物業的開支掛勾，以免房託基金只顧將利潤最大化，不斷拆售，甚至將資產包裝成新房託基金上市，罔顧社區需要。

　　我會繼續向政府及證監會跟進上述建議，務求早日移走領展這座大山。